Jak odliczać VAT od zakupu mieszkania

konsultant w kancelarii doradcy podatkowego Initium Krzysztof Biernacki

Podstawowym warunkiem odliczenia VAT jest związek dokonywanych zakupów z prowadzoną sprzedażą opodatkowaną. W odniesieniu do zakupu nieruchomości mieszkalnej stosowanie przepisów w zakresie odliczenia podatku powinno być analogiczne. Warunkiem odliczenia jest przynajmniej częściowe wykorzystywanie lokalu do celów prowadzenia działalności opodatkowanej. W przypadku lokali mieszkalnych zwykle wykorzystywane są one zarówno dla celów działalności podlegającej opodatkowaniu oraz dla celów mieszkalnych. W takim przypadku odliczenie VAT z faktury zakupu nie będzie przysługiwać w całości, a jedynie w części, która związana jest z działalnością opodatkowaną VAT.

W przypadku mieszkań najbardziej racjonalnym rozwiązaniem akceptowanym przez organy podatkowe jest stosowanie proporcjonalnego odliczania VAT według powierzchni zajmowanej na odmienne cele. Odliczenie będzie przysługiwać na zasadach ogólnych. Powinno zatem nastąpić w okresie otrzymania faktury VAT lub w dwóch następnych okresach rozliczeniowych. Jednocześnie trzeba pamiętać o dokumentach koniecznych do prawidłowego udokumentowania nabycia. Są to głównie umowy i faktury określające wydatki w taki sposób, aby można było wydzielić koszty poniesione na część prywatną oraz na działalność.

Zgodnie z art. 86 ust. 7b ustawy o VAT podatnik, który poniósł nakłady na nabycie, w tym nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz wytworzenie nieruchomości stanowiącej część przedsiębiorstwa danego podatnika i który wykorzystuje tę nieruchomość zarówno do celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, jak i do celów innych, w tym do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, podatek naliczony powinien obliczyć według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.

Dodatkowo gdy w ciągu 10 lat, licząc od miesiąca, w którym nieruchomość stanowiąca majątek przedsiębiorstwa podatnika została przez niego oddana do użytkowania, nastąpiła zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, podatnik musi dokonać korekty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. Korekty dokonuje się w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Jeżeli podatnik wykorzystuje tę nieruchomość w działalności gospodarczej również do czynności zwolnionych od podatku bez prawa do odliczeń, korekta powinna uwzględniać proporcję określoną w art. 90 ust. 3-10 ustawy o VAT zastosowaną przy odliczeniu.

Art. 86 ust. 7b, art. 90 ust. 3 - 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054).

Oprac. Magdalena Majkowska