Czy można dokonać refaktury podatku od nieruchomości

Przede wszystkim należy wskazać, że do zapłaty podatku od nieruchomości zobowiązane są ściśle określone ustawą podmioty. Nie jest możliwe przenoszenie obowiązku zapłaty w drodze czynności cywilnoprawnej, np. umowy, na innego przedsiębiorcę lub konsumenta. Jednak wynajmujący może w ramach kalkulacji czynszu podwyższyć jego wartość o kwotę podatku i finansowo obciążyć tą wartością podnajemców. Nie zmienia to jednak formalnie podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku. Obecnie zatem wynajmujący nie może bezpośrednio dokonać zapłaty podatku na rachunek właściwej gminy lub miasta, chociaż prowadzone są prace nad nowelizacją przepisów, które umożliwią zapłatę podatku przez osoby trzecie.

Dotychczas refakturowanie traktowane było jako samodzielne świadczenie usługi lub dostawa towaru. Nowelizacja przepisów wprowadziła od początku 2014 roku możliwość refakturowania opartego na zasadzie przeniesienia kosztu, gdzie podmiot refakturujący pełni wyłącznie funkcję pośrednika między pierwotnym dostawcą towaru lub usługi a ostatecznym odbiorcą. W tym wypadku otrzymana przez pośrednika faktura nie jest ujmowana w rejestrach VAT, tylko w ewidencji przejściowej. W praktyce oznacza to niemożność odliczenia od niej VAT naliczonego oraz brak obowiązku odprowadzenia VAT należnego.

Refakturowanie w formie przeniesienia kosztu oznacza działanie w imieniu i na rzecz ostatecznego nabywcy towaru lub usługi. Tym samym wynajmujący jest niejako pełnomocnikiem swoich podnajemców. Mając na uwadze obowiązek zapłaty podatku przez wynajmującego, konstrukcja ta nie powinna być stosowana. Można jednak refakturować podatek w ramach usługi najmu. Przyjmując, iż refakturowana kwota podatku jest elementem składowym tej usługi, może być ona potraktowana jako świadczenie uboczne. W takim przypadku będzie ona opodatkowana na takich samych zasadach jak najem, włączając w to zarówno stawkę podatku, jak i moment powstania obowiązku podatkowego. Przyjąć należy, iż rozliczenie to jest niezależne od faktu włączenia kwoty podatku do wartości czynszu lub wskazania odrębnej pozycji na fakturze wystawianej przez wynajmującego.

Wyłączenie kwoty podatku z czynszu jako odrębnego świadczenia oraz jego refakturowanie niesie ze sobą ryzyko związane z określeniem prawidłowej stawki podatku. Nie jest to bowiem samoistne świadczenie usługi, z kolei przeniesienie kosztu, jak wskazano powyżej, nie mieści się w zakresie znowelizowanych przepisów ustawowych. Tym samym brak opodatkowania takiej refaktury VAT może prowadzić do powstania zaległości podatkowej po stronie wynajmującego. Niezbędne jest zatem uregulowanie zasad refakturowania podatku od nieruchomości w umowach najmu. Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest potraktowanie tej wartości jako składowej kwoty czynszu. Pozwoli to zminimalizować ryzyko podatkowe takiego rozliczenia.

@RY1@i02/2014/062/i02.2014.062.07100080a.802.jpg@RY2@

Krzysztof Biernacki doradca podatkowy

Krzysztof Biernacki

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).