Sprzedaż mieszkań można uatrakcyjnić

ARTUR CMOCH

doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Grynhoff Woźny Maliński

Zgodnie z przepisami rozporządzenia ministra finansów z 28 listopada 2008 r. usługi związane z budownictwem mieszkaniowym oraz dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego podlega opodatkowaniu według preferencyjnej stawki VAT wynoszącej 7 proc. W świetle dotychczasowej praktyki organów podatkowych oraz zgodnie z linią prezentowaną przez większość sądów administracyjnych, preferencyjna stawka podatku nie ma zastosowania do dostawy miejsc postojowych, które powinny być opodatkowane według stawki 22-proc.

Ta praktyka ukształtowana została w sytuacji, gdy przedmiot sprzedaży obejmował odrębnie lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe. Z punktu widzenia przepisów VAT dochodziło do dwóch odrębnych dostaw. Możliwe było zatem zastosowanie do każdej z nich odrębnej stawki VAT.

Tymczasem odpowiednia konstrukcja umowy sprzedaży lokalu umożliwi objęcie całej transakcji stawką VAT właściwą dla sprzedaży lokalu mieszkalnego, czyli wynoszącą 7 proc. Umowa sprzedaży powinna dotyczyć dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującym również halę garażową. Wówczas przedmiot sprzedaży jest jeden i jest nim lokal mieszkalny. Brak jest podstawy prawnej, aby z tak określonego przedmiotu sprzedaży wyodrębnić transakcję dotyczącą sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego udział w hali garażowej nie będzie się niczym różnić od np. udziału w klatkach schodowych.

Przy takiej konstrukcji umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego istotne jest ustalenie, które z miejsc przypisane jest do danego lokalu. Przepisy prawa cywilnego umożliwiają przeprowadzenie takiego podziału. Co więcej, zasady wynikające z tego podziału wpisane będą do księgi wieczystej.

Podobnego zdania są sądy administracyjne, np. wyrok WSA w Warszawie z 20 sierpnia 2008 r. (sygn. akt III SA/Wa 320/08). Praktyka ta była także akceptowana przez organy podatkowe odpowiedzialne za wydawanie indywidualnych interpretacji przepisów. Niestety, w ostatnim czasie, wbrew utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, organy te zaczęły zajmować stanowisko przeciwne, uznając, że także w sytuacji, gdy przedmiot dostawy obejmuje lokal mieszkalny wraz z udziałem w części wspólnej obejmującym halę garażową, należy wyodrębnić obrót związany ze sprzedażą prawa do korzystania z miejsca postojowego.

Jakie działania mogą wobec tego podjąć deweloperzy? Wraz z rozpoczęciem planowanego procesu inwestycyjnego deweloper powinien wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Od momentu złożenia wniosku o interpretację do rozpatrzenia skargi zwykle nie mija więcej niż rok. Zatem jeszcze przed zakończeniem inwestycji deweloper może dysponować interpretacją potwierdzającą, że sprzedaż lokalu wraz z prawem do korzystania z określonego miejsca postojowego korzysta z 7-proc. preferencyjnej stawki podatku. Jeżeli stanowisko dewelopera nie zostanie potwierdzone, istnieją duże szanse na wygraną przez sądem, co potwierdza dotychczasowa linia orzecznicza.