Kiedy budynki mieszkalne mogą być opodatkowane preferencyjną stawką

Sprzedaż towarów i usług jest opodatkowana podstawowym VAT, czyli według 22-proc. stawki. Zasada ta odnosi się do wszystkich towarów i usług objętych opodatkowaniem VAT, gdy nie została obniżona stawka w ustawie o o podatku od towarów i usług lub rozporządzeniach wykonawczych. Budynki mieszkalne korzystają z 7-proc. stawki, która wynika z ustawy o VAT. W przypadku tych budynków, które nie mogą być opodatkowane 7-proc. VAT na podstawie ustawy, należy zastosować obniżona stawkę na podstawie rozporządzenia wykonawczego.

Na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług 7-proc. stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (z wyłączeniem lokali użytkowych) oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

● budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.;

● lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej określone limity, stawkę podatku w wysokości 7 proc. stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jednak nie oznacza to, że tylko obiekty budownictwa objęte społecznym programem mieszkaniowym będą korzystały z obniżonej 7-proc. stawki VAT w ramach wcześniej wymienionych limitów. Ograniczenia w postaci limitów nie będą miały zastosowania, gdyż na podstawie rozporządzenia wykonawczego stawkę obniżoną stosuje się do wszystkich obiektów budownictwa mieszkaniowego.

Stawkę 22-proc. podatku obniża się do wysokości 7 proc. również w odniesieniu do: obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 w zakresie, w jakim obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką obniżoną na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług.

Trzeba też pamiętać, że obniżony 7-proc. VAT dotyczy tylko sprzedaży budynków mieszkalnych. Infrastruktura towarzysząca budownictwu mieszkaniowemu będzie podlegała stawce podstawowej. Oznacza to, że różnego rodzaju sieci rozprowadzające, wraz z urządzeniami i obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych, urządzenia i ujęcia wody, sieci wodociągowe, kanalizacyjne cieplne itp. będą opodatkowane 22-proc. stawką.

Stawka obniżona dotyczy nie tylko sprzedaży budynków, ale ma zastosowanie na podstawie wspomnianego rozporządzenia do usług związanych z obiektami budownictwa mieszkaniowego. Niższy 7-proc. VAT ma zastosowanie do robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Dodatkowo rozporządzenie obniża do 7 proc. VAT na usługi montażu okien i drzwi przez producenta tych towarów, dokonywany w takich obiektach budownictwa mieszkaniowego lub ich częściach.

Sprzedaż budynków może być także zwolniona z podatku. Zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

● dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

● pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą wyżej wspomnianym zwolnieniem, pod warunkiem że:

● w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

● dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Tego ostatniego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W niektórych przypadkach podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

● są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

● złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać:

● imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

● planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

● adres budynku, budowli lub ich części.

Budynki mieszkalne jednorodzinne

● Samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.

● Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe

● Budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach.

● Budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego - to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11

bogdan.swiader@infor.pl

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 212, poz. 1336).