Najem nieruchomości mieszkalnych nie podlega VAT

Zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu co do zasady podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepisy szczegółowo definiują pojęcie usług i dostawy. Świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Usługą jest również:

● przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

● zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

● świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Biorąc pod uwagę definicje dostawy i świadczenia usług, najem dla celów opodatkowania VAT należy zakwalifikować jako usługę, która podlega opodatkowaniu według podstawowej 22-proc. stawki VAT.

Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od tej zasady i częściowo zwolnił najem z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 tego załącznika zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek. Ustawodawca wyłączył ze zwolnienia jednak usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. W załączniku wskazuje się na usługi o symbolu PKWiU ex 70.20.11 (gdzie ex oznacza, że pozycja dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania).

Ze zwolnienia można skorzystać nawet w przypadku wynajęcia mieszkania osobie, która będzie w nim prowadzić działalność gospodarczą. W ocenie organów charakteru mieszkaniowego nie zmienia sytuacja, w której właściciel wynajął lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, a najemca (osoba fizyczna) ma zamiar zlokalizować w jednym pokoju tego lokalu siedzibę swojego przedsiębiorstwa. Fakt wskazania tego pomieszczenia jako siedziby firmy nie powoduje zmiany jego statusu na lokal użytkowy. Zwłaszcza że najemca będzie wykorzystywał je także na cele mieszkaniowe, zamieszkując wraz z rodziną, a przeznaczenie go na inne cele nie będzie się wiązało ze specjalnym przystosowaniem go do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie dojdzie także do wydzielenia na ten cel części mieszkania i nie zmieni się główny cel wynajmu lokalu mieszkalnego czy też konkretnego pomieszczenia.

Organy podatkowe zajmują też korzystne stanowisko w odniesieniu do podnajmu. Znaczenie będzie miała w tym zakresie tylko klasyfikacja usługi. O tym, czy podnajmujący korzysta ze zwolnienia w VAT, przesądzające znaczenie ma sklasyfikowanie usługi pod symbolem PKWiU 70.20.11. Usługa podnajmu lokalu mieszkalnego sklasyfikowana pod tym symbolem podlega zwolnieniu.

Najem nieruchomości użytkowych i przeznaczonych na cele niemieszkalne nie korzysta ze zwolnienia w VAT. Usługi najmu będą opodatkowane, jeśli podatnik świadczący usługę będzie podatnikiem VAT.

Zgodnie z definicją podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługobiorców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Najem zostanie uznany za działalność gospodarczą, gdy będzie wykonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podmiotowo z VAT zwolnieni, są podatnicy, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 tys. zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży nie wlicza się także odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji. Do kwoty limitu uprawniającego do zwolnienia nie wlicza się obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych, wlicza się natomiast wszelki opodatkowany VAT obrót uzyskiwany przez podatnika. Ma to istotne znaczenie w przypadku podatników, którzy wynajmują nieruchomości na cele mieszkalne, które korzystają ze zwolnienia przedmiotowego.

Ustawodawca przewidział szczególny moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze. Obowiązek zapłaty VAT powstaje w tym przypadku w chwili otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

W praktyce oznacza to, że każda nawet częściowa wpłata należności powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Jeżeli wpłaty nie występują, to i tak obowiązek podatkowy powstanie najpóźniej w chwili upływu terminu płatności.