Dostawa nieruchomości: mimo zwolnienia można płacić VAT

Tomasz Michalik, doradca podatkowy, partner w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

- Niewątpliwie nowością jest stworzenie podatnikom możliwości wyboru pomiędzy zwolnieniem a opodatkowaniem. Wybór ten istnieje w tych przypadkach, w których regułą jest zwolnienie. Innymi słowy podatnicy mogą po spełnieniu pewnych warunków wybrać opodatkowanie dostawy zwolnionej, ale nie mogą wybrać zwolnienia dostawy, dla której ustawodawca przewidział opodatkowanie.

- Regułą jest zwolnienie z VAT dostaw budynków, budowli lub ich części. Opodatkowane są natomiast zasadniczo dostawy dokonywane przed lub w ramach pierwszego zasiedlenia jak również dostawy dokonywane, w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jednak nawet w tej grupie znajdziemy dostawy, które podlegać będą zwolnieniu. Dotyczy to dostaw, w stosunku do których dostawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, a także nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

- Decyzja o opodatkowaniu czynności zwolnionej musi być wspólną decyzją obydwu stron. Sprzedawca nie może zatem samodzielnie zadecydować o przekwalifikowaniu czynności. Istotnym warunkiem zmiany statusu dostawy ze zwolnionej na opodatkowaną jest to, aby obydwie strony były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Tym samym sprzedawca sprzedający nieruchomość osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej nie ma możliwości opodatkowania dostawy zwolnionej.

Wreszcie należy pamiętać o tym, że dodatkowym warunkiem skutecznego zastosowania opcji opodatkowania jest złożenie przez obydwie strony zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania. Oświadczenie to należy złożyć przed dokonaniem dostawy - naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy.