Od 2011 roku zmienią się zasady opodatkowania VAT dostawy nieruchomości

Dostawa nieruchomości w zależności od jej charakteru może być również opodatkowana podstawową, 22-proc. stawką VAT lub korzystać z preferencji w postaci opodatkowania 7-proc. stawką.

Jak wskazuje Kalina Figurska-Rudnicka, starszy konsultant w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, od 1 stycznia 2011 r. nabywcy nieruchomości będą musieli co do zasady zapłacić więcej za nabywane budynki i lokale, a powodem wzrostu cen brutto będzie nie tylko zmiana dotychczas stosowanych stawek opodatkowania VAT (na skutek podwyższenia ich o 1 punkt procentowy). Od Nowego Roku nie będzie bowiem możliwe zastosowanie preferencyjnej stawki opodatkowania w stosunku do całej kwoty należnej z tytułu dostawy dużych lokali mieszkalnych i domów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) ogólna zasada zwolnienia z opodatkowania nie ma zastosowania, gdy:

● dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

● pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Kalina Figurska-Rudnicka wyjaśnia, że pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT oznacza oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych (np. sprzedaży, wynajmu) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

- Jeżeli na podstawie wskazanego przepisu dostawa nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania, strony transakcji - podatnicy VAT - mają możliwość skorzystania z opcji opodatkowania - stwierdza Kalina Figurska-Rudnicka.

Zdaniem naszej ekspert w ten sposób VAT jest neutralny dla obu stron, a transakcja nie podlega opodatkowaniu PCC. Aby skorzystać z opcji opodatkowania, konieczne jest, aby obie strony transakcji były w chwili jej dokonywania czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami VAT. Dodatkowym wymogiem jest złożenie przed dokonaniem transakcji oświadczenia w tym zakresie naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy lokali.

Jeżeli podatnik, który chce dokonać dostawy budynku lub jego części, nie miał prawa do odliczenia VAT przy jego nabyciu i dodatkowo nie poniósł wydatków na nabycie towarów i usług służących ulepszeniu tej nieruchomości, od których odliczyłby VAT naliczony, lub ponosił takie wydatki, ale nie osiągnęły one wysokości 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, dokonywana przez niego dostawa podlegać będzie zwolnieniu z VAT.

- Co więcej, zwolnienie z VAT znajdzie zastosowanie, nawet jeżeli podatnik poniesie wydatki przekraczające 30 proc. wartości początkowej, pod warunkiem jednak że budynek będzie przez niego wykorzystywany w stanie ulepszonym do wykonywania czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat - dodaje Kalina Figurska-Rudnicka.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie cytowanych przepisów nie oznacza automatycznie konieczności zastosowania podstawowej stawki VAT do dostawy nieruchomości.

Zgodnie bowiem z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT opodatkowaniu 7-proc. stawką VAT podlega dostawa budynków oraz lokali mieszkalnych spełniających definicję budownictwa społecznego. Jak wyjaśnia Kalina Figurska-Rudnicka, do 31 grudnia 2010 r. nie ma przy tym znaczenia, jaka jest powierzchnia lokalu czy budynku będącego przedmiotem dostawy. Definicją budownictwa społecznego objęte są budynki stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (budynki mieszkalne, jednorodzinne i wielomieszkaniowe oraz budynki zbiorowego zamieszkania), z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne wybudowane w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12. Definicja ta obejmuje też obiekty sklasyfikowane według PKOB w klasie 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Od stycznia przyszłego roku zmianie ulegną stawki opodatkowania dostawy nieruchomości. Jak przypomina Kalina Figurska-Rudnicka, zgodnie z przyjętym przez Sejm i przekazanym do Senatu projektem zmiany ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej podstawowa stawka opodatkowania wynosić będzie od 1 stycznia 2011 r. 23 proc. Zatem od nowego roku dostawa tych nieruchomości gruntowych i budynków oraz ich części, których dostawa obecnie podlegałaby opodatkowaniu według stawki 22-proc., będzie opodatkowana 23-proc. stawką VAT.

Preferencyjna stawka opodatkowania wskazana w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, wynosząca obecnie 7 proc., od 1 stycznia wzrośnie do 8 proc.

- Oznacza to, że dostawa wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT nieruchomości objętych społecznym programem mieszkaniowym podlegać będzie - począwszy od 1 stycznia 2011 r. - opodatkowaniu 8-proc. stawką VAT - podkreśla Kalina Figurska-Rudnicka.

Ekspert dodaje, że w przypadku planowanego zakupu nieruchomości w 2011 roku możliwe jest wpłacenie zaliczki lub zadatku (również w wysokości 100 proc. ceny) jeszcze w roku 2010. W ten sposób dostawa nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na dotychczasowych zasadach czyli według 22-proc., lub - w przypadku budownictwa społecznego - 7-proc. stawki VAT.

Kalina Figurska-Rudnicka przypomniana, że zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT otrzymanie zaliczki przed wykonaniem usługi lub dokonaniem dostawy towaru powoduje u otrzymującego taką zaliczkę powstanie obowiązku podatkowego w VAT w chwili otrzymania należności - i konieczność opodatkowania jej według zasad obowiązujących w chwili powstania obowiązku podatkowego.

Ponadto, jak wskazuje wspomniany projekt zmiany ustaw okołobudżetowych, do ustawy o VAT zostanie dodany art. 41 ust. 14d, zgodnie z którym zmiana stawki podatku w odniesieniu do czynności, która zostanie wykonana w dniu zmiany stawki podatku lub po tym dniu, w związku z którą otrzymano całość lub część należności (zaliczkę, zadatek etc.), nie spowoduje zmiany wysokości opodatkowania całości lub części należności otrzymanej przed dniem zmiany stawki podatku.

- Zatem zapłata zaliczki (w wysokości nawet 100 proc. ceny należnej) na poczet nabycia nieruchomości, która zostanie dostarczona w roku 2011, pozwoli na opodatkowanie takiej dostawy niższą stawką VAT - podpowiada Kalina Figurska-Rudnicka.

Podkreśla również, że preferencyjne opodatkowanie dostawy lokali i domów w ramach budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zmieni się od 1 stycznia 2011 r. w ten sposób, że możliwość stosowania obniżonej stawki zostanie ograniczona tylko do tych nieruchomości - lub proporcjonalnie tylko do powierzchni tych nieruchomości - które nie przekroczą odpowiednio:

● dla lokali mieszkalnych 150 mkw.,

● dla domów 300 mkw.

Pod koniec 2007 roku, kiedy wygasnąć miały dotychczasowe preferencje w zakresie opodatkowania nieruchomości mieszkalnych, ustawodawca przygotował przepisy dotyczące budownictwa społecznego i ograniczeń powierzchniowych stosowania preferencyjnego opodatkowania. Na skutek jednak interwencji polskiego rządu Komisja Europejska zgodziła się na możliwość rozszerzenia definicji budownictwa społecznego do końca roku 2010.

- Poczynając o 1 stycznia 2011 r., wejdą w życie przepisy, zgodnie z którymi opodatkowaniu według obniżonej stawki będzie mogła podlegać dostawa tej części lokali mieszkalnych i domów mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza wskazanych w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT limitów (w przypadku lokali i domów przekraczających limity preferencyjna stawka opodatkowania stosowana będzie proporcjonalnie) - mówi Kalina Figurska-Rudnicka.

Wskazuje też, że zgodnie ze wskazaną zasadą dotyczącą opodatkowania zaliczek wpłaconych do końca roku 2010 na poczet nabycia nieruchomości mieszkalnych w roku 2011 wpłacenie takiej zaliczki jeszcze w tym roku pozwala na skorzystanie z obecnie obowiązujących zasad opodatkowania. Deweloper otrzymujący zaliczkę będzie zatem uprawniony do odprowadzenia podatku należnego w wysokości 7 proc. w stosunku do całości - a nie proporcjonalnej części - otrzymanej należności.

Zatem, mimo że wydanie nieruchomości nastąpi w 2011 roku, jej dostawa - przedpłacona przez nabywcę - opodatkowana zostanie de facto według obecnie obowiązujących zasad.

Jeżeli dostarczany budynek nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie oznacza to automatycznie, że jego dostawa podlega opodatkowaniu VAT.

Możliwość korzystania przez ostatnie 2 lata z preferencyjnej stawki opodatkowania VAT w odniesieniu do domów i lokali mieszkalnych objętych definicją budownictwa społecznego niezależnie od wielkości ich powierzchni użytkowej było możliwe z uwagi na wydanie zgody w tym zakresie przez władze wspólnotowe.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl