Czy przekazanie nieruchomości na cele osobiste jest opodatkowane

Aby odpowiedzieć na to pytanie, musimy przyjąć jakiś przykład. Załóżmy, że przedsiębiorca przed laty wraz z małżonką dokonał nabycia gruntu w ramach współwłasności majątkowej małżeńskiej. Grunt ten został następnie przekazany na cele prowadzonej przez podatnika jednoosobowej działalności gospodarczej. Na tym gruncie realizowana jest inwestycja - budowa domu mieszkalnego w celu dalszej sprzedaży. Od dokonywanych zakupów dotyczących realizowanej inwestycji przedsiębiorca odlicza VAT naliczony, ponieważ jest czynnym podatnikiem VAT.

Obecnie przedsiębiorca rozważa przekazanie nieruchomości na cele prywatne. Przekazaniu podlegać będzie nowy budynek, zdatny i kompletny do użytku.

Wartość gruntu z dnia nabycia różni się od obecnej wartości rynkowej w ten sposób, że obecna wartość gruntu wyceniona przez rzeczoznawcę jest wyższa od wartości historycznej z dnia jego nabycia.

Mimo że przekazanie nie jest odpłatne, jak również nie zmienia się właściciel nieruchomości, to jednak będzie ono stanowić czynność podlegającą VAT. Ustawodawca dla celów VAT zrównał bowiem z odpłatną dostawą towarów niektóre nieodpłatne czynności. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele inne niż związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem, w szczególności:

1. przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

2. wszelkie inne przekazanie towarów bez wynagrodzenia, w szczególności darowizny - jeżeli podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Towarami są z kolei rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W analizowanej sytuacji przekazanie nieruchomości na cele osobiste będzie zatem podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, z uwagi na to, że spełnione zostaną dwa wskazane warunki, tj. przekazanie nastąpi na cele niezwiązane z prowadzonym przedsiębiorstwem oraz przy nabyciu od ponoszonych nakładów na budowę podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W analizowanej sytuacji co do zasady zastosowanie znajdzie obniżona stawka VAT. Stawka ta ma bowiem zastosowanie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W przypadku przekazania na cele osobiste towarów podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów (bez podatku), a gdy nie ma ceny nabycia - koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów.

Należy tu rozważyć, czy użyte przez ustawodawcę podatkowego wyrażenia "określone w momencie dostawy tych towarów" oznacza konieczność odpowiedniego zaktualizowania poniesionych w przeszłości kosztów wytworzenia czy też ceny nabycia na moment ich faktycznego przekazania przez podatnika.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W analizowanej sytuacji podstawa opodatkowania zostanie określona w sposób mieszany. Podatnik dokona bowiem przekazania budynku wraz z gruntem. W przypadku budynku podstawę opodatkowania determinować zatem będą wydatki poniesione przez podatnika na wytworzenie (wybudowanie) przedmiotowego budynku, pomniejszone o VAT naliczony. Podstawę opodatkowania dla budynku stanowić zatem będzie koszt wytworzenia.

W przypadku gruntu nie można mówić o koszcie wytworzenia. Grunt ten został bowiem przez podatnika nabyty. Podatnik dysponuje zatem ceną jego nabycia.

Zasadniczo przepisy nie regulują sytuacji tzw. mieszanego określenia podstawy opodatkowania. Wskazują na dwie sytuacje. Pierwszą, zgodnie z którą podstawę opodatkowania stanowi cena nabycia (bez podatku), oraz drugą - gdy nie ma ceny nabycia - koszt wytworzenia. Jednak zawsze warunkiem jest, że wartości te powinny być określone w momencie dostawy tych towarów.

O ile w przypadku kosztu wytworzenia, a więc wydatków poniesionych na wybudowanie budynku - ryzyko wydaje się mniejsze, można bowiem przypuszczać, że ich aktualna wartość kształtuje się na zbliżonym poziomie do poziomu z dnia ich poniesienia - tak już w przypadku ceny nabycia gruntów pojawia się istotne ryzyko.

W przypadku dostawy towarów podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów (bez podatku), a gdy nie ma ceny nabycia - koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów.

Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest wprawdzie cena nabycia towaru, lecz zaktualizowana na dzień, w którym dochodzi do przekazania na cele osobiste przedmiotowej nieruchomości, czyli wartość kształtująca się na poziomie wartości rynkowej.

Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 27 września 2009 r. (nr IPPP1-443-855/09-2/JB) czytamy, że w przypadku towarów przekazanych na cele inne niż związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (cele osobiste podatnika) podstawą opodatkowania jest cena nabycia tych towarów określona w momencie dostawy, tj. w momencie ich przekazania. Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest wprawdzie cena nabycia towaru, lecz skorygowana na dzień, w którym dochodzi do przekazania przedmiotowych towarów, czyli wartość rynkowa tych towarów w dniu ich przekazania.

Podsumowując, przekazanie przez podatnika, na cele osobiste, domu mieszkalnego wybudowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przy budowie którego przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy potraktować jako odpłatną dostawę towarów, wobec której zastosowanie będzie miała stawka podatku od towarów i usług w wysokości 7 proc. (obecnie 8 proc. - przyp. red.), a czynność ta podlega udokumentowaniu fakturą wewnętrzną. Za podstawę opodatkowania nieodpłatnego przekazania towarów w przedmiotowej sytuacji należy przyjąć cenę nabycia przekazywanego towaru, lecz skorygowaną na dzień, w którym dochodzi do jego nieodpłatnego przekazania na cele prywatne podatnika.

Jednocześnie w kwestii ceny nabycia określonej na moment dostawy, która powinna odpowiadać wartości rynkowej na moment tej dostawy wypowiedział się dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2009 r. (nr ILPP1/443-1034/08-2/BD), w której wskazał, że z przepisów wynika, że w przypadku towarów przekazywanych nieodpłatnie, podstawą opodatkowania jest cena nabycia tych towarów określona w momencie dostawy, tj. w momencie ich przekazania. Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest wprawdzie cena nabycia towaru, lecz skorygowana na dzień, w którym dochodzi do nieodpłatnego przekazania przedmiotowych towarów, czyli wartość rynkowa.

Za podstawę opodatkowania nieodpłatnego przekazania towarów w przedmiotowej sytuacji należy przyjąć wartość rynkową towarów z dnia przekazania.

Podsumowując, należy uznać, że w obu przypadkach zarówno dla kosztów wytworzenia budynku mieszkalnego, jak i ceny nabycia gruntu, w przypadku ich nieodpłatnego przekazania na cele osobiste podatnika, dla potrzeb prawidłowego określenia podstawy opodatkowania w VAT - wartości te powinny zostać zaktualizowane do ich wartości rynkowej na moment dokonania przedmiotowej dostawy.

@RY1@i02/2011/098/i02.2011.098.086.012a.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Hanna Kozłowska, ekspert w KDA Kancelaria Doradców i Audytorów w Poznaniu

Rozmawiała Ewa Matyszewska