Obowiązują już nowe zasady dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego

W praktyce mogą zdarzyć się sytuacje, że jedna dostawa nieruchomości zabudowanej będzie opodatkowana dwoma stawkami - podstawową i obniżoną. Wiktoria Cieślikowska, starszy konsultant w MDDP, podkreśla, że ponieważ zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą podstawy opodatkowania z wartości transakcji nie wyodrębnia się wartości gruntu - dostawa gruntu w przypadku nieruchomości zabudowanej jest opodatkowana taką samą stawką jak budynek.

Dla określenia zasad opodatkowania VAT dostawy nieruchomości zabudowanej kluczowe znaczenie ma pojęcie pierwszego zasiedlenia, czyli oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły minimum 30 proc. wartości początkowej.

Ustawa o VAT przewiduje dwa rodzaje zwolnień dla dostawy nieruchomości: zwolnienie fakultatywne (w tym przypadku po spełnieniu dodatkowych przesłanek można skorzystać z opcji na opodatkowanie), zwolnienie obligatoryjne (w tym przypadku wybór opcji na opodatkowanie nie jest możliwy).

- Zwolnieniem fakultatywnym objęta jest dostawa budynków lub budowli z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż dwa lata - wyjaśnia Wiktoria Cieślikowska.

Ekspert dodaje, że jeśli budynek będący przedmiotem dostawy nie spełnia tych warunków, transakcja jest opodatkowana VAT, chyba że zastosowanie znajdzie zwolnienie obligatoryjne - zwolnienie to ma zastosowanie, jeśli transakcja nie jest objęta zwolnieniem fakultatywnym i dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku w stosunku do tych obiektów oraz dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia, a jeśli ponosił takie wydatki, to nie przekraczały one 30 proc. wartości początkowej (warunku tego nie stosuje się, jeśli od momentu oddania do użytkowania ulepszonego obiektu minęło ponad 5 lat).

W przypadku zwolnienia fakultatywnego - jak wyjaśnia Wiktoria Cieślikowska - jeśli transakcja jest dokonywana pomiędzy dwoma podatnikami VAT czynnymi, można wybrać opcję opodatkowania tej transakcji pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego (przed transakcją).

- Zwolnienie danej dostawy z VAT może wypłynąć na zakres prawa do odliczenia po stronie podmiotu dokonującego dostawy (np. konieczność dokonania korekty odliczonego VAT) - podkreśla nasza rozmówczyni z MDDP.

Od 1 stycznia 2011 r. zmieniły się zasady dotyczące opodatkowania VAT dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego. Jak przypomina Wiktoria Cieślikowska, dotychczas stawką obniżoną (7-proc.) objęta była dostawa wszelkich obiektów budownictwa mieszkaniowego. 31 grudnia 2010 r. wygasł okres przejściowy na stosowanie tej stawki obniżonej, co oznacza, że stawka obniżona (od 1 stycznia 2011 r. 8 proc.) będzie miała zastosowanie jedynie do obiektów budownictwa mieszkaniowego objętych społecznym programem mieszkaniowym.

Do programu takiego ustawa o VAT zalicza budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m² oraz lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej do 150 m². Tylko obiekty mieszczące się w tej kategorii będą opodatkowane stawką obniżoną. W przypadku pozostałych obiektów (a więc domów o powierzchni powyżej 300 m² i mieszkań o powierzchni powyżej 150 m²) stawka obniżona będzie miała zastosowanie tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Oznacza to, że jeden lokal/dom może być opodatkowany dwoma stawkami - obniżoną i podstawową.

Jednocześnie zgodnie z rozporządzeniem wykonawczym do ustawy o VAT opublikowanym w Dzienniku Ustaw nr 246, poz. 1649 zakres stosowania stawki 8-proc. został rozszerzony do robót konserwacyjnych dotyczących: obiektów budownictwa mieszkaniowego z wyłączeniem jednak lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Ustawa o VAT zawiera także specyficzne regulacje związane z działalnością spółdzielni mieszkaniowych. Wiktoria Cieślikowska wskazuje, że dotyczą one zakresu czynności spółdzielni podlegających ustawie, momentu powstania obowiązku podatkowego oraz właściwych stawek podatkowych.

Zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu odpłatną dostawą towaru jest:

● ustanowienie spółdzielczych praw do lokalu (lokatorskiego i własnościowego),

● przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

● ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

● przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Regulacje dotyczące powstania obowiązku podatkowego przy czynnościach opodatkowanych dokonywanych przez spółdzielnię mieszkaniową stanowią odstępstwa od zasady ogólnej łączącej powstanie obowiązku podatkowego z wydaniem towaru, wykonaniem usługi lub wystawieniem faktury.

Pierwszy szczególny moment powstania obowiązku podatkowego dotyczy następujących czynności: ustanowienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; ustanowienia na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu; przeniesienia własności lokalu w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych; przeniesienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej własności domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych.

- W takich przypadkach obowiązek podatkowy powstaje z momentem otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą ustanowienia wymienionych praw - dodaje Wiktoria Cieślikowska.

Natomiast w przypadku opłat za czynności spółdzielni wykonywanych na rzecz: członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali; członków spółdzielni będących właścicielami lokali; osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali; na rzecz właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni; obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności.

Będą to opłaty takie, jak np.: za eksploatację i utrzymanie lokali, nieruchomości wspólnych, fundusz remontowy, działalność kulturalną spółdzielni itp.

Opłaty te będą opodatkowane, jeśli będą dotyczyły lokali użytkowych, a jeśli będą dotyczyły lokali mieszkalnych, to będą zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11.

Następujące transakcje są opodatkowane stawką podstawową: dostawa spółdzielczych lokali użytkowych; opłaty eksploatacyjne i opłaty na fundusz remontowy związane z lokalami użytkowymi.

Natomiast stawkę obniżoną stosuje się do: dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy lokali i domów jednorodzinnych zaliczonych do obiektów budownictwa mieszkaniowego; przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe albo w odrębną własność lokalu, jeśli ustanowienie prawa lokatorskiego nastąpiło po 1 maja 2004 r., podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a przekształcenie następuje przed upływem 5 lat od ustanowienia prawa lokatorskiego; remontów dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego (planuje się przedłużenie stosowania tej stawki również w 2011 r.).

Zwolnione od podatku są: usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie; czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116, z późn. zm.9).

● dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, jeśli dokonujący dostawy nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu tych obiektów oraz nie ponosił wydatków na ulepszenie przekraczających 30 proc. wartości początkowej (lub od ich poniesienia minęło ponad 5 lat)

● zwolnienie obligatoryjne.

Zwolnienie z VAT dostawa budynków zasiedlonych po raz pierwszy, jeśli od momentu zasiedlenia upłynęło ponad 2 lata - zwolnienie fakultatywne.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl