VAT czy PCC, czyli co płacić przy sprzedaży budynków

Sprzedawcy budynków lub budowli często mają problem z ustaleniem, czy dokonywana przez nich transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Aby ocenić implikacje podatkowe w tej transakcji, należy najpierw ustalić, czy doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), przez pojęcie pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. ich wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem gdy jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub gdy między pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Mając to na uwadze, opodatkowaniu VAT podlega sprzedaż nieruchomości zabudowanej, jeśli: jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; dokonywana jest przed upływem 2-letniego okresu od pierwszego zasiedlenia. Jeżeli natomiast transakcja nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub następuje po upływie 2-letniego okresu od jego dokonania, to jest ona zwolniona z VAT.

Skutek na gruncie VAT ma bezpośrednie przełożenie na obowiązek podatkowy w PCC, obciążający nabywcę nieruchomości. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy z 9 września 2000 r. o PCC (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi temu nie podlegają transakcje, jeżeli przynajmniej jedna ze stron transakcji jest opodatkowana VAT lub z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. transakcji sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku kwalifikacji transakcji sprzedaży nieruchomości jako transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT albo jako transakcji zwolnionej z VAT, nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do zapłaty PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, obie strony transakcji mogą wnioskować (przy spełnieniu określonych warunków) o dobrowolne opodatkowanie transakcji VAT i w rezultacie uniknąć opodatkowania PCC.

Jeśli jednak transakcja jest opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w dalszej kolejności należy sprawdzić, czy nie może ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z VAT dostawę budynków i budowli lub ich części, pod warunkiem że:

- zbywcy nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy jej nabyciu/wybudowaniu i

- zbywca nieruchomości nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów. Zwolnienie przysługuje też, gdy nakłady na ulepszenie z prawem do odliczenia podatku naliczonego były wyższe niż 30 proc. wartości początkowej, lecz nieruchomości te w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez zbywcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W przypadku zwolnienia z VAT na podstawie tego przepisu nie można skorzystać z opcji dobrowolnego opodatkowania transakcji VAT. A zatem transakcja bezwarunkowo jest wówczas opodatkowana PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

@RY1@i02/2012/131/i02.2012.131.07100020a.802.jpg@RY2@

Hanna Juzyszyn, doradca podatkowy, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Hanna Juzyszyn

doradca podatkowy, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna