Nabywca nieruchomości nie może odliczyć podatku

Podatnik, który nabył przedsiębiorstwo i nadal je prowadzi, może korzystać z uprawnień służących zbywcy. Jeśli jednak zbywca był zwolniony z podatku, to nabywca nie może odliczać VAT.

Skarżąca spółka zamierza nabyć nieruchomość - trzy działki, z czego dwie objęte jedną księgą wieczystą, są zabudowane budynkiem handlowym oraz obiektami i instalacjami towarzyszącymi i pomocniczymi. Trzecia z działek ma oddzielną księgę wieczystą i jest niezagospodarowana. Zbywca odliczał VAT, ponieważ nieruchomość miała służyć czynnościom opodatkowanym. Nowa spółka nabędzie budynki i budowle, od których zbywca odliczał VAT przez okres krótszy niż dwa lata. Po nabyciu na nowego właściciela zostaną przeniesione umowy najmu dotyczące budynku handlowego i pozostałych. W umowie sprzedaży strony określą też, że dojdzie do przeniesienia na nabywcę praw i zobowiązań związanych z budową. Strony umowy są podatnikami VAT, a transakcja zostanie udokumentowana fakturą.

W sprawie spółka chciała przede wszystkim wiedzieć, czy będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem nieruchomości. Zdaniem ministra finansów spółka ma prawo do odliczenia VAT od nabycia działki niezabudowanej, ale nie ma prawa do odliczenia VAT w odniesieniu do działek zabudowanych.

W pierwszej kolejności sąd rozstrzygnął, czy doszło do następstwa prawnego między zbywcą i nabywcą nieruchomości. W tym zakresie zgodził się ze spółką. WSA wskazał, że art. 6 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) przewiduje wyłączenie z opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W przypadku takiego zbycia nabywca traktowany jest więc jako następca prawny podatnika, który zbył przedsiębiorstwo. Dochodzi bowiem do sukcesji prawnopodatkowej, a więc następuje przeniesienie na nabywcę zasad dotyczących opodatkowania VAT w odniesieniu do czynności związanych z nabytym mieniem na warunkach identycznych, jakie obowiązywały zbywcę. Sąd nie zgodził się więc z ministrem finansów, że o następstwie prawnym decydują w takiej sytuacji przepisy Ordynacji podatkowej. WSA zgodził się natomiast z ministrem w części dotyczącej odliczenia VAT od zabudowanego budynku.

Chodziło o to, że zbywca nieruchomości ponosił koszty jej ulepszenia (prace wykończeniowe w kilku lokalach). Zdaniem organu interpretacyjnego warunek zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, przewidujący, że dokonującemu dostawy nie przysługuje prawo odliczenia podatku w stosunku do tych obiektów (nieruchomości), oznacza, że odliczenie to związane jest ze sposobem pozyskania budynków, budowli lub ich części, tj. nabyciem, jak również ich wybudowaniem. Organ stwierdził więc, że sprzedaż nieruchomości, na której znajduje się budynek handlowy wraz z obiektami i instalacjami towarzyszącymi i pomocniczymi, będzie zwolniony z VAT na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W rezultacie na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT dostawa gruntu, na którym jest posadowiony budynek, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. A zatem skarżącej nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Oprac. Łukasz Zalewski

z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wr 1670/11, nieprawomocny.