Powiernicze nabywanie i zbywanie nieruchomości jest z VAT

Przez dostawę towarów należy rozumieć nabycie towaru jak właściciel i dysponowanie nim jak właściciel - przypomniał wczoraj NSA w precedensowych rozstrzygnięciach dotyczących umowy powiernictwa.

Nie jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym, ale najczęściej podstawą do jej skonstruowania jest umowa-zlecenie - powiernik działa w imieniu własnym, lecz na rachunek powierzającego. Zobowiązuje się na każde żądanie dającego zlecenie przenieść na jego rzecz wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym.

Chodziło o dewelopera, który zobowiązał się względem spółki do nabycia na jej rzecz nieruchomości. Po zakupie miał niezwłocznie przenieść na spółkę prawo własności. Ta z kolei zobowiązała się, że sukcesywnie będzie mu przekazywać pieniądze na zapłatę ceny i że kupi te nieruchomości niezwłocznie po ujawnieniu dewelopera jako właściciela w księgach wieczystych.

Fiskus uważał, że w takiej sytuacji deweloper kupił nieruchomości we własnym imieniu (co potwierdzają akty notarialne), a następnie sprzedał je spółce. Była to więc dostawa towarów, a przekazane przez spółkę pieniądze na zapłatę ceny były zaliczkami na poczet tej dostawy. Podatnik powinien był więc zapłacić VAT już w momencie ich otrzymania.

Deweloper się z tym nie zgadzał. Twierdził, że jego władztwo nad nieruchomościami nabytymi w drodze zlecenia powierniczego było ograniczone. Nie nabył bowiem prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, a to niezbędny warunek dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Sam wpis w księdze wieczystej nie wystarczy, żeby uznać, iż faktycznie doszło do dostawy - argumentował.

Organy podatkowe uważały jednak, że z dniem podpisania aktów notarialnych i po zapłaceniu ceny deweloper stał się nie tylko prawnym, ale i faktycznym właścicielem nieruchomości. Ograniczenia wynikające z umowy powiernictwa nie uniemożliwiały mu rozporządzania nieruchomościami jak właściciel - stwierdził dyrektor izby skarbowej. Z tego powodu uznał, że pieniądze od spółki na poczet ceny były zaliczkami.

W skardze do sądu podatnik podkreślał, że środków tych nie da się uznać za zaliczki, bo gdyby spółka nie przelała ich na jego konto, to w ogóle nie doszłoby do zakupu nieruchomości. Ponadto - wskazywał - umowa powierniczego zakupu towarów nie jest wymieniona w art. 7 ust 1 ustawy VAT. Gdyby miała być traktowana jako dostawa, to ustawodawca wyraźnie by to napisał.

WSA w Lublinie przyznał rację fiskusowi. Orzekł, że spełnione zostały wszystkie przesłanki dostawy towarów. Zwrócił uwagę na to, że organy podatkowe nie objęły obowiązkiem podatkowym zakupu przez podatnika nieruchomości wskazanych w umowie, tylko ich zbycie na rzecz spółki (zleceniodawcy). Przedmiot opodatkowania stanowiła więc faktycznie wykonana przez podatnika czynność - dostawa towarów na rzecz spółki potwierdzona aktem notarialnym - wyjaśnił sąd.

Skargę dewelopera oddalił także Naczelny Sąd Administracyjny. Orzekł, że przez pojęcie dostawy towarów należy rozumieć nabycie towaru jak właściciel i dysponowanie nim jak właściciel. Podkreślił, że podatnik zarówno nabył nieruchomości w swoim imieniu, jak i władał nimi jak właściciel - został wpisany w takim charakterze do księgi wieczystej i przenosił własność nieruchomości aktem notarialnym jak właściciel.

Sąd dodał, że umowa powiernicza nie zawiera postanowień przesądzających o niemożliwości opodatkowania VAT. Zasugerował, że wybór rachunku powierniczego mógł mieć pożądane dla stron umowy konsekwencje. Dlatego zgodził się z organami, że wpłaty dokonane przez spółkę należało uznać za zaliczki. Przywołał tu wyrok TSUE (sygn. C-419/02).

Ważne

Realizacja umowy powierniczej doprowadziła do nabycia przez podatnika nieruchomości we własnym imieniu - co potwierdzają akty notarialne - a następnie ich zbycia spółce będącej zleceniodawcą

Katarzyna Bajak

dgp@infor.pl