Jak firmy mogą optymalizować i rozliczać podatek od nieruchomości

Czy podatnik musi zmierzyć pomieszczenia

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.813.jpg@RY2@

Jednym ze sposobów właściwego rozliczenia podatku jest prawidłowe obmierzenie powierzchni budynku. W praktyce może się okazać, że obmiar nieruchomości spowoduje zmniejszenie obciążeń podatkowych. Jak wynika z art. 1a ust. 1 pkt a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.

Z przepisów wynika więc, że do powierzchni użytkowej nie należy zaliczać powierzchni klatek schodowych i szybów dźwigowych. Co więcej, powierzchnię pomieszczeń lub ich części, których wysokość od podłogi do sufitu wynosi mniej niż 1,4 m, się pomija. Jeśli wysokość pomieszczenia nie przekracza 2,2 m, wtedy jego powierzchnię zalicza się do powierzchni użytkowej w 50 proc., a jedynie powierzchnia pomieszczeń o wysokości większej niż 2,2 m będzie w całości zaliczona do powierzchni użytkowej budynku.

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt a, art. 4 ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy konieczna jest korekta przy zawyżonej wartości

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.814.jpg@RY2@

Zgodnie z art. 6 ust. 9 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnik musi odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia. Chodzi o zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania, a w szczególności zmianę sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części. Niewątpliwie wpływ na wysokość opodatkowania ma ustalona wartość budowli. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawą opodatkowania dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Aby ustalić wartość budowli, należy więc odnieść się do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Jeśli okaże się, że wartość budowli dotychczas przyjmowana przez firmę jako podstawa opodatkowania była zawyżona, to podatnik będzie miał podstawę do skorygowania deklaracji.

Podstawa prawna

Art. 6 ust. 3 i ust. 9 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy można nie płacić podatku od budynku w złym stanie

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.815.jpg@RY2@

Podatnik może zmniejszyć swoje zobowiązania w podatku od nieruchomości, jeśli nie może wykorzystywać budynku ze względów technicznych. Zgodnie bowiem z definicją określoną w art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, względy techniczne uniemożliwiające wykorzystanie budynków lub ich części to stan niezależny od podatnika. WSA we Wrocławiu (sygn.akt I SA/Wr 125/11, nieprawomocny) potwierdził, że chodzi o taką sytuację, gdy nieruchomość nie jest i nie może być wykorzystywana do działalności gospodarczej, jest to zdarzenie dotyczące stanu technicznego nieruchomości oraz niezależne od podatnika. Z innych wyroków wynika (np. WSA w Gdańsku, I SA/Gd 1170/10, prawomocny), że przesłankę, czy w przypadku podatnika wystąpiły względy techniczne uniemożliwiające wykorzystanie budynku, musi badać organ podatkowy. Sąd wyjaśnił, że w tym zakresie organy podatkowe mają obowiązek przeprowadzenia postępowania dowodowego.

Z orzecznictwa wynika również, że za względy techniczne nie można uznać złego stanu technicznego lub niesprawności budynków. Przeszkodą techniczną w wykorzystaniu budynku będzie jednak przeznaczenie budynku do rozbiórki.

W praktyce więc możliwość wykorzystania przepisu o względach technicznych do obniżenia zobowiązań w podatku od nieruchomości jest znacznie ograniczona. Podatnik, który posiada budynek w złym stanie technicznym dalej będzie musiał płacić podatek według najwyższych stawek. Jeśli nie chce płacić podatku, musi budynek sprzedać lub wyburzyć. Wtedy przestanie istnieć podstawa do jego opodatkowania. Natomiast, jeśli podatnik nie chce tego zrobić, powinien dążyć do doprowadzenia budynku do stanu, w którym będzie mógł z niego korzystać.

Podstawa prawna

Art. 1 ust. 1 pkt 3, art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy od budynku w ruinie jest maksymalna stawka

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.816.jpg@RY2@

Podatnicy, którzy nie mogą wykorzystywać budynku ze względów technicznych, mają prawo do obniżenia stawki podatku. Muszą jednak dalej płacić podatek od nieruchomości, ponieważ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wiąże obowiązek podatkowy z istnieniem nieruchomości.

W przypadku gdy budynek grozi zawaleniem, a więc nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności ze względów technicznych, przedsiębiorca musi zamiast stawki od budynków związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej stosować stawkę od budynków lub ich części pozostałych. W tym roku maksymalna stawka wynosi 7,36 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Pozwoli to znacząco obniżyć wysokość podatku. Jeśli więc we wcześniejszych deklaracjach na podatek od nieruchomości przedsiębiorca stosował najwyższą stawkę, powinien skorygować deklaracje.

Aby w ogóle nie płacić podatku od budynku, podatnik musi ruinę wyburzyć.

Podstawa prawna

Art. 1 ust. 1 pkt 3, art. 1a ust. 1 pkt a), art. 4 ust. 1 pkt 3, art. 4 ust. 2, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 1, 2, 3, 6 i 9 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy płacę podatek po zawieszeniu działalności

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.817.jpg@RY2@

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje wyjątków, które pozwalałyby na zaprzestanie płacenia podatku. Co więcej, nie przewiduje nawet regulacji, które w okresie zawieszenia działalności przez podatnika pozwalałyby obniżyć stawki podatku od nieruchomości. Zgodnie z obecnie obowiązującymi rozwiązaniami od budynku lub jego części, która jest w posiadaniu przedsiębiorcy, trzeba płacić podatek według najwyższych stawek.

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 2 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy podatek będzie musiał zapłacić wynajmujący

@RY1@i02/2012/214/i02.2012.214.18300150e.818.jpg@RY2@

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3 oraz posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.

Z przepisu tego wynika, że podatnikiem jest właściciel nieruchomości. W przypadku najmu części pomieszczeń właściciel nie zmienia się. Skoro jest nim wynajmujący, to na nim ciąży obowiązek w podatku od nieruchomości. Jedynie w przypadku najmu nieruchomości od gminy lub Skarbu Państwa na najemcy będzie ciążył obowiązek podatkowy. W omawianym przypadku firma wynajmuje pomieszczenia innej firmie. Wynajmujący może jedynie uwzględnić koszt związany z obowiązkiem zapłaty podatku w czynszu za najem pomieszczeń. W ten sposób zwróci mu się kwota zapłaconego podatku.

Podstawa prawna

Art. 3 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl