Transakcja czasem z VAT, a czasem z PCC

@RY1@i02/2013/086/i02.2013.086.071001200.802.jpg@RY2@

Kamil Jastrzębski, doradca podatkowy w Accreo

Zasadniczo, każda transakcja zakupu mieszkania (nieruchomości) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. A ponieważ jest to czynność cywilnoprawna, może podlegać przepisom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce jednak obowiązuje zasada, zgodnie z którą nie podlega PCC umowa, jeżeli przynajmniej jedna ze stron transakcji jest opodatkowana VAT.

Jako że w przedstawionym przypadku nie jest wskazane, czy syn zamierza kupić mieszkanie od osoby fizycznej, która nie jest podatnikiem VAT, czy też od przedsiębiorcy zarejestrowanego na VAT, analizie należy poddać obydwa przypadku. Zakładając, że sprzedawca nie jest podatnikiem VAT - od takiej transakcji należałoby zapłacić PCC w wysokości 2 proc. liczonych od wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstałby z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciążyłby na kupującym. W praktyce PCC powinien pobrać notariusz, działający jako płatnik, na którym ciąży obowiązek sporządzenia aktu notarialnego.

W drugim przypadku, jako że opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, a za towar uważane są również lokale mieszkalne i budynki (np. domy), to deweloper, działający jako podatnik VAT, jest zobowiązany do doliczenia do ceny sprzedawanego mieszkania właściwej kwoty VAT. Istotnym zagadnieniem jest powierzchnia nabywanego mieszkania. W przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka VAT, którą deweloper będzie musiał naliczyć, wynosi 8 proc. Jak wynika z art. 41 ust. 12b w zw. z ust. 12a ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się lokale mieszkalne (mieszkania), których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 mkw. Co istotne, w przypadku gdyby syn zdecydował się na zakup mieszkania o większej powierzchni, deweloper musiałby naliczyć VAT od powierzchni mieszkania do 150 mkw. według stawki 8 proc., a od pozostałej części, według stawki 23 proc. Gdyby jednak deweloper był zwolniony z VAT, nabywca byłby zobowiązany zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.

Fakt opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości należy rozpatrywać odrębnie od transakcji ustanowienia hipoteki. Obowiązek podatkowy w PCC z tytułu ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu lub z chwilą zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Ustawa o PCC różnicuje stawkę podatku, ustalając stawkę procentową od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących, jako 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej wierzytelności oraz stawkę kwotową w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej. Zastosowanie właściwej stawki PCC nie zależy od rodzaju ustanowionej hipoteki, ale od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje oraz czy jej wysokość jest znana. Zakładając, że w syn planuje nabyć mieszkanie o wartości 350 tys. zł o korespondującej wartości zabezpieczenia hipoteką (tj. 350 tys. zł) - podatek do zapłaty po stronie osoby składającej oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki będzie wynosił 350 zł. Ponieważ oświadczenie takie może złożyć wyłącznie właściciel nieruchomości, na której ma zostać ustanowiona hipoteka, zatem to syn będzie zobowiązany do uiszczenia podatku.

Oprac. Łukasz Zalewski

Podstawa prawna

Art. 2 pkt 4, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 8, art. 6 ust. 1 pkt 10, art. 7 ust. 1 pkt 7 lit a i b) ustawy 9 września 2000 r. (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).