Jak firma może zoptymalizować podatek od nieruchomości

10 lipca 2009

Zdarza się, że firmy wykorzystują posiadane lub wynajmowane nieruchomości nieefektywnie. W rezultacie nieruchomość nie przynosi takich zysków, jakie powinna. Zdarza się również, że grunty, czy budynki są w ogóle niewykorzystywane w działalności, ale firma je posiada. W obu tych sytuacjach na przedsiębiorstwie ciążą obowiązki podatnika w podatku od nieruchomości. Co więcej podatek należy płacić według najwyższej stawki przewidzianej w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.). W obecnym roku maksymalna stawka od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 19,81 zł/mkw., a maksymalna stawka od gruntów 0,74 zł/mkw. Jeśli firma chce zoptymalizować podatek od nieruchomości, musi więc właściwie wykorzystywać nieruchomość i grunt lub zarządzać nimi. Krótkookresowym działaniem, zwłaszcza w okresie zmniejszenia produkcji lub sprzedaży, może być także wystąpienie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o ulgę w spłacie zobowiązań podatkowych.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wiąże obowiązek podatkowy z posiadaniem przez firmę gruntów, budynków i budowli. A zatem samo posiadanie budynku, gruntu i budowli powoduje co do zasady konieczność zapłaty podatku od nieruchomości.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Przepis ten pozwala zatem uznać grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu firmy za niezwiązane z prowadzonym przedsiębiorstwem jedynie w sytuacji, gdy nie są one lub nie mogą być wykorzystywane ze względów technicznych. Jeśli zatem względy techniczne umożliwiają wykorzystywanie gruntów, budynków i budowli w działalności, to przyjmuje się, że firma je wykorzystuje. W rezultacie należy zastosować stawki jak dla prowadzenia działalności. Kwalifikację powyższą potwierdza także orzecznictwo sądów administracyjnych.

PRZYKŁAD: PROWADZENIE DZIAŁALNOŚCI SEZONOWO

Nie. Podatek od nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej wiąże się z faktem posiadania gruntów, budynków i budowli. Firma, która nie wykorzystuje nieruchomości, ale może je wykorzystywać, musi płacić podatek według stawek dla prowadzenia działalności. Nie ma znaczenia, że budynki są niewykorzystywane. Istnieje bowiem domniemanie wykorzystywania, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W okresie, w którym budynki nie są wykorzystywane, firma może je wynająć lub prowadzić w nich inną działalność. Jedyną przesłaną pozwalającą na zastosowanie niższej stawki podatku jest niemożność wykorzystywania budynku ze względów technicznych. Skoro jednak budynki są wykorzystywane przez część roku, to znaczy, że nie ma przeszkód technicznych, aby je wykorzystywać. Firma, która prowadzi działalność sezonowo, może jednak zastanowić się, czy tańszym dla niej rozwiązaniem nie jest czasowy wynajem budynków.

W jednym z najnowszych wyroków Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FSK 1888/07) uznał, że sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę skutkuje tym, iż budynek, budowla, grunt są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tak więc różnego rodzaju obiekty niewykorzystywane w danym momencie lub w których prowadzona jest inna działalność niż gospodarcza, należy uznać za związane z działalnością gospodarczą. Biorąc to pod uwagę, należy w taki sposób zarządzać nieruchomościami, aby wykorzystać je najbardziej efektywnie.

Nie ma bowiem możliwości obniżenia swoich zobowiązań podatkowych, jeśli np. część nieruchomości nie jest wykorzystywana do prowadzonej działalności. Podobnie z budynkiem. Jeśli nie ma przeszkód technicznych, aby budynek wykorzystywać do działalności, to należy go opodatkować według najwyższej stawki. Co zrobić, żeby płacić mniejszy podatek? Jeśli firma nie wykorzystuje budynku, gruntu lub budowli do prowadzonej działalności, może te nieruchomości albo wynająć (wtedy może uzyskać środki na zapłacenie podatku), albo ją sprzedać.

Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ustawy podstawę opodatkowania dla gruntów stanowi powierzchnia, a dla budynków lub ich części powierzchnia użytkowa. Jeśli zatem zmniejszy się powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia gruntu (na skutek sprzedaży), to zmniejszy się również kwota podatku do zapłaty.

PRZYKŁAD: SPRZEDAŻ GRUNTU

Tak. Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości budynków związanych z prowadzoną działalnością wynika z faktu posiadania gruntu. Skoro przedsiębiorstwo sprzeda nieruchomości, to wygaśnie obowiązek podatkowy. Podatnikiem po sprzedaży stanie się właściciel nieruchomości, czyli spółka, która nabędzie budynek.

Dla zastosowania odpowiedniej stawki podatku od nieruchomości istotne jest to, czy grunty, budynki i budowle są związane z prowadzoną działalnością oraz czy ich stan techniczny pozwala na możliwość użytkowania. Jeśli potencjalnie istnieje taka możliwość, to należy zastosować stawkę podatku dla gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzoną działalnością. Jeśli jednak stan techniczny uniemożliwia użytkowanie nieruchomości, zastosowanie znajdzie inna stawka podatku. Za stan techniczny, który uniemożliwia użytkowanie, można uznać przykładowo sytuację, gdy nieruchomość jest skażona chemicznie, radioaktywnie lub bakteriologicznie, gdy budynek jest w stanie grożącym zawaleniem lub gdy jego konstrukcja została naruszona w ten sposób, że niemożliwe jest jego użytkowanie.

Należy jednak podkreślić, że nie jest to przesłanka, która pozwala na całkowite uwolnienie od opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Potwierdził to również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt I SA/Sz 47/08). Sąd stwierdził, że wynikająca ze względów technicznych niemożność wykorzystywania budynku do prowadzenia działalności jest okolicznością mogącą jedynie wpływać na wysokość stosowanej stawki opodatkowania, pozostaje ona natomiast bez jakiegokolwiek wpływu na sam obowiązek podatkowy. Oznacza to, że nawet od rozpadającego się budynku firma będzie musiała zapłacić podatek, tyle że według niższej stawki niż dla działalności gospodarczej. Dla firmy pozostaje jednak do rozstrzygnięcia problem, co z takim budynkiem zrobić. Jeśli firma uzna, że nie ma lub nie chce przeznaczać środków na doprowadzenie budynku do stanu pozwalającego na użytkowanie, to tak naprawdę zostaje jej jedno wyjście, czyli zburzenie budynku. Będzie to okoliczność, która spowoduje wygaśnięcie obowiązku podatkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Jeśli firma zdecyduje się wyremontować budynek i zacznie go użytkować, to w takiej sytuacji stawka podatku od nieruchomości wzrośnie.

PRZYKŁAD: WYŁĄCZENIE BUDYNKU Z DZIAŁALNOŚCI

Nie. W podatku od nieruchomości istnieje domniemanie, że budynek będzie optymalnie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym, jeśli firma posiada jeden budynek, musi zarządzać nim tak, aby czerpać z niego jak największe zyski. Zasada ta jest identyczna, jeśli firma posiada kilka budynków. W rezultacie nie ma znaczenia, czy budynek jest wykorzystywany, czy nie jest wykorzystywany do prowadzonej działalności. Jeśli tylko względy techniczne nie stoją na przeszkodzie, podatek od nieruchomości od budynku będzie obliczany według stawki dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

W czasach spowolnienia gospodarczego zdarza się, że firmy mają problemy z płynnością finansową. W związku ze spadkiem cen nieruchomości nie opłaca się sprzedawać budynku, a zatem firma musi płacić od niego podatek od nieruchomości i to według najwyższej stawki. Z pomocą może przyjść jednak gmina lub miasto. Firma może wystąpić do gminnych organów podatkowych o ulgę w spłacie zobowiązań podatkowych, czyli o odroczenie płatności, rozłożenie podatku na raty lub w skrajnych przypadkach o umorzenie należności podatkowych. Jeśli gmina zgodzi się na jedną z tych ulg, może pomóc firmie. Nie oznacza to jednak, że na firmie nie ciążą już obowiązki podatkowe w podatku od nieruchomości. Dopóki posiada ona grunty, budynki i budowle, będzie zobowiązana do zapłaty podatku.