Budynki letniskowe niekiedy są opodatkowane niższą stawką

Opodatkowanie budynków letniskowych jest przyczyną wielu sporów podatników z gminnymi organami podatkowymi. Chodzi o stawkę, według której opodatkowane są tego typu obiekty. Najczęściej zastrzeżenia mają podatnicy mieszkający przez pół roku w mieście i pół roku w domku letniskowym (spełnia w tym okresie funkcje mieszkalne), do którego są podłączone wszystkie media. Jednak nie płacą oni stawki jak dla budynków mieszkalnych, która jest dużo niższa niż stawka dla budynków pozostałych. Tymczasem właśnie tą wyższą stawką objęte są wykorzystywane sezonowo domki letniskowe niemające charakteru mieszkalnego i niespełniające funkcji mieszkalnej.

W jednym z najnowszych orzeczeń WSA w Gdańsku (wyrok z 25 marca 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 856/09) przyznał, że kwalifikacja budynków do określonej kategorii w celu ustalenia właściwej stawki opodatkowania wywołuje wiele kontrowersji zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Zwrócił też uwagę, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie zawiera definicji wymienionych rodzajów budynków (mieszkalnych i letniskowych - przyp. red.). Sąd stwierdził, że kompetencje w zakresie różnicowania stawek od różnych rodzajów budynków przyznaje radzie gminy art. 5 ust. 3 ustawy. Przepis ten stanowi, że przy określaniu wysokości stawek od budynków lub ich części, rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Istotna dla opodatkowania budynków letniskowych - zdaniem sądu - jest jednak inna regulacja. Zgodnie bowiem z art. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

- W związku z tym opodatkowanie budynku lub jego części stawką podatku przewidzianą dla budynków mieszkalnych jest możliwe, jeżeli w ewidencji gruntów i budynków budynek określony został jako mieszkalny - orzekł WSA w Gdańsku.

W omawianej sprawie gminny organ podatkowy stał na stanowisku, że wyłączną podstawę dla dokonania kwalifikacji budynku może stanowić dokumentacja budowlana obiektu oraz ewidencja gruntów i budynków. Skarżący zaś dowodził, że decydujące znaczenie ma sposób użytkowania obiektu.

WSA w Gdańsku odniósł się również do przypadku, gdy budynek nie został sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków. W pierwszej kolejności przypomniał, że od 1 stycznia 2003 r. obowiązuje definicja budynku określona w art. 1a, a następnie dodał, że skoro od tej daty ustawa odwołuje się do pojęcia budynku ustalonego na gruncie prawa budowlanego, to odesłanie to ma charakter pełny, a nie wybiórczy. Zdaniem sądu dotyczy więc zarówno ogólnej definicji budynku, jak i poszczególnych kategorii budynków. Zatem o tym, czy zakwalifikować budynek do kategorii mieszkalnych czy też pozostałych, przesądzają kryteria prawne przyjęte w prawie budowlanym. Punktem wyjścia będą więc ustalenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak pozwolenie będzie dotyczyło budynku niemieszkalnego, wówczas należy go opodatkować według stawki właściwej dla danego rodzaju budynków (czyli według stawki dla budynków pozostałych).

A kiedy można opodatkować budynek letniskowy według stawki mieszkalnej? Zdaniem składu orzekającego, dopiero na podstawie decyzji o zmianie przeznaczenia budynku niemieszkalnego na mieszkalny i to pod warunkiem, że zmiana ta będzie uwidoczniona w ewidencji gruntów i budynków.

Sąd wyjaśnił też, że w sytuacji, gdy budynek nie został wpisany do ewidencji gruntów i budynków, obowiązek ustalenia jego charakteru (klasyfikacji) do celów podatkowych, będzie spoczywał na organach podatkowych. Nie ulega wątpliwości - czytamy w uzasadnieniu wyroku - że budynki niewpisane do ewidencji również podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie uzależnia bowiem obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości od wpisania budynku do ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku braku takich informacji w ewidencji gruntów i budynków rodzaj budynku powinien zostać określony na podstawie dokumentacji budowlanej, takiej m.in. jak pozwolenie na budowę czy decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania.

W innych sprawach WSA w Gdańsku zwraca również uwagę na uwarunkowania techniczne i funkcję budynku. I tak w jednym z wcześniejszych wyroków (sygn. akt I SA/Gd 703/08) sąd orzekł, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych, jeżeli jest przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zdaniem składu budynek powinien zostać uznany za mieszkalny, gdy jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe i faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe podatników. Do podobnych konkluzji WSA w Gdańsku doszedł również w wyroku z 27 kwietnia 2010 r. (sygn. akt I SA/658/09). Sąd analizując wykładnię językową przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, stwierdził, że uzasadnioną staje się teza, zgodnie z którą uwarunkowania techniczne obiektu nie są i nie mogą stanowić jedynej przesłanki kwalifikacyjnej. A więc - w rozumieniu przepisu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - nie mogą przesądzić o uznaniu danego obiektu za budynek mieszkalny bądź pozostały, bowiem istotne jest też faktyczne spełnianie przez dany budynek określonych funkcji. Również zapisy w ewidencji gruntów i budynków nie mogą być jedyną podstawą do zakwalifikowania budynku do mieszkalnego lub pozostałego. WSA w Gdańsku uzasadniał, że jeśli dany obiekt jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe skarżących, to winien być zakwalifikowany i uznany dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości jak za budynek mieszkalny w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy podatkowej.

- Skoro więc ustawa nie posługuje się pojęciem budynku letniskowego, to fakt że budynek został zakwalifikowany jako letniskowy na gruncie przepisów prawa budowlanego nie przesądza, że nie może on być uznany za budynek mieszkalny na gruncie ustawy podatkowej - stwierdził sąd. Klasyfikacji takiej dokonał również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1726/06).

Zdaniem NSA kryterium decydującym o zaliczeniu budynku do poszczególnych kategorii budynków, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jest kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich. Dom letniskowy będzie więc mieścił się w pojęciu budynku mieszkalnego tylko wówczas, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela (jego bliskich), służąc tym samym zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkalnych (nie rekreacyjnych, wypoczynkowych bądź zostanie zakupiony w celu lokaty kapitału).

Reasumując, z najnowszego wyroku WSA w Gdańsku (co znajduje również potwierdzenie w wyroku NSA) wynika, że wzniesienie przez podatnika obiektu na podstawie dokumentacji budowlanej jako budynku letniskowego lub niemieszkalnego (letniskowego lub rekreacyjno-letniskowego) nie przesądza, że dla potrzeb podatkowych jest to budynek opodatkowany według stawek dla budynków pozostałych. Decydująca jest bowiem faktyczna funkcja użytkowa, tj. ustalenie, czy budynek ten służy zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych.

- za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części mieszkalnych

- za 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części pozostałych

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budynki lub ich części (art. 2 ust. 1, pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych). Za budynek uważa się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)

Podatnik posiadał domek letniskowy. Jednak w maju tego roku domek został zburzony. Czy podatnik musi zapłacić podatek od tej nieruchomości?

Tak. Podatnik powinien był zapłacić podatek od nieruchomości za okres pięciu miesięcy. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek. Jak wynika natomiast z ust. 5, jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Co więcej, podatnik miał obowiązek złożyć informację o wygaśnięciu obowiązku podatkowego w terminie 14 dni od wystąpienia okoliczności uzasadniających wygaśnięcie tego obowiązku. Na podstawie informacji od podatnika organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości powinien zmienić decyzję, w której ustalił podatnikowi podatek na ten rok.

Jaka jest stawka podatku od domku letniskowego, który został określony w ewidencji jako budynek mieszkalny? Wójt ustalił podatek według stawki dla budynków pozostałych.

W przypadku domku letniskowego, który w ewidencji gruntów i budynków został sklasyfikowany jako budynek mieszkalny, powinna zostać zastosowana stawka podatku od nieruchomości dla budynków lub ich części mieszkalnych. Nie ma żadnych podstaw do zastosowania stawki dla budynków pozostałych, bowiem ewidencja jest wiążąca dla organu podatkowego, czyli w tym przypadku wójta. Jeśli wójt wydał decyzję na obecny rok, w której zastosował stawkę dla budynków pozostałych, podatnik powinien się odwołać od tej decyzji.

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 2 ust. 1 pkt 2, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121 poz. 844 z późn. zm.)