Podatnik może zapłacić za wycenę nieruchomości

Skutki podatkowe umów dożywocia zawieranych w formie aktu notarialnego (czynność cywilnoprawna podlegająca opodatkowaniu PCC) są w ostatnim czasie często przedmiotem wielu sporów podatników z fiskusem. Przypomnijmy, że umowa dożywocia polega na obustronnym zobowiązaniu się do określonych świadczeń. Jedna ze stron przekazuje nieruchomość drugiej stronie w zamian za utrzymanie, pomoc do końca życia, zapewnienie prawa do dożywotniego użytkowania nieruchomości oraz wyprawienie pogrzebu. Umowy takie najczęściej zawierane są przez opiekunów mieszkających razem z osobami starszymi. Spory podatników dotyczą natomiast skutków podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości w drodze umowy dożywocia. W ostatnim czasie spór dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (wyrok z 28 grudnia 2010 r., sygn.akt I SA/Rz 697/10, nieprawomocny).

W omawianej sprawie zawarta została umowa dożywocia, zgodnie z którą w zamian za lokal mieszkalny małżonkowie zobowiązali się, zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, do dożywocia na rzecz przekazującej mieszkanie i jej matki.

Jak wyjaśnił na wstępie sąd, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy dożywocia. Obowiązek podatkowy - wyjaśniał sąd - powstaje w przypadku umowy dożywocia z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, tj. zawarcia umowy dożywocia (wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, przy czym - kontynuował sąd - wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia dokonania tej czynności bez odliczania długów i ciężarów.

Spór w omawianej sprawie sprowadzał się m.in. do twierdzenia nabywców nieruchomości, że wartość dożywocia powinna zmniejszać wartość rynkową przedmiotu umowy dożywocia, co w efekcie prowadziłoby do zmniejszenia podatku.

Jak wyjaśnił sąd, w przypadku umów dożywocia zastosowanie mają przepisu kodeksu cywilnego (ustawa o PCC nie określa własnych definicji). Zgodnie z art. 910 par. 1 kodeksu przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Sąd orzekł, że obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie ma zatem wpływu na wartość podstawy opodatkowania, a więc nie zgodził się ze stanowiskiem skarżących.

Sąd przypomniał też, że organy podatkowe mogą powołać biegłego do wyceny wartości rynkowej nieruchomości, jeśli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub jeśli wartość określona przez podatnika nie odpowiada wartości rynkowej (przypadek, który zaistniał w omawianej sprawie). Organ musi najpierw wezwać podatnika do zmiany wartości, a jeśli podatnik jej nie zmieni, może powołać biegłego rzeczoznawcę.

Jeżeli natomiast wartość określona z uwzględnieniem opinii biegłego różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez podatnika, to koszty opinii ponosi podatnik.

Wartość lokalu wyliczona przez biegłego rzeczoznawcę powołanego przez organ podatkowy może być wyższa niż wartość lokalu podana przez organ podatkowy w wezwaniu do podwyższenia wartości lokalu. Wartość podana przez organ jest wstępną oceną organu i jeśli podatnik jej nie zaakceptuje, może być zmieniona przez rzeczoznawcę

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e), art. 4 pkt 4, art. 5 ust. 2, art. 6 ust. 2, 3 i 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.)