6 sposobów na rozliczenie nieruchomości firmowych

W przypadku gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zastosowanie ma zasada samoopodatkowania. Oznacza to, że firma ma obowiązek złożyć deklarację na podatek od nieruchomości, a więc musi w niej wykazać wszystkie elementy pozwalające na określenie kwoty podatku do zapłaty. Jedną z pierwszych czynności, jakie powinna podjąć firma, jest więc określenie powierzchni gruntów, powierzchni użytkowej budynków lub ich części oraz wartości budowli. Należy przy tym wziąć pod uwagę definicje określone w art. 1a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które określają pewne wyłączenia z opodatkowania. Co więcej, istotne są również wymiary pomieszczeń budynku, ponieważ powierzchnia nie wszystkich pomieszczeń będzie opodatkowana w całości. Zgodnie bowiem z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy przyjąć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Z kolei, jak wynika z art. 4 ust. 2 ustawy, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.

Firmy, które w latach poprzednich składały deklaracje na podatek od nieruchomości, nie muszą dokonywać ponownego obmiaru budynku lub ich części, chyba że chcą sprawdzić, czy powierzchnia opodatkowana w zeszłych latach była określana prawidłowo.

Wyjaśnijmy, że dla organu podatkowego, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, istotne i wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości określa minister finansów w obwieszczeniu w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w danym roku. Obwieszczenie jest publikowane w Monitorze Polskim. Stawki maksymalne na 2011 r. określił minister w obwieszczeniu z 30 lipca 2010 r. (M.P. nr 55, poz. 755).

Stawki maksymalne są jednak tylko wytyczną dla rad gmin i miast, które są właściwymi organami do określania stawek podatków i opłat lokalnych na terenie danej gminy lub miasta. Rady gmin i miast nie mogą więc uchwalić stawek wyższych niż określone przez ministra finansów, ponieważ w przypadku przekroczenia wysokości stawek taka uchwała jest nieważna.

Firmy, które wypełniają deklarację podatkową, muszą się więc dowiedzieć, jakie stawki uchwaliła rada gminy lub miasta właściwa ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeśli firma posiada nieruchomości położone na terenie różnych gmin lub miast, będzie musiała określić stawki dla każdej z nich oddzielnie.

W przypadku gdy rada gminy lub miasta nie uchwali stawek podatku od nieruchomości na kolejny rok podatkowy (ma na to czas do końca roku poprzedzającego rok podatkowy, chyba że uchwała podjęta po Nowym Roku przewiduje obniżenie stawek), to firma musi zastosować stawki podatku określone na rok poprzedni. Zgodnie bowiem z zasadą określoną w art. 20a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku nieuchwalenia stawek podatku od nieruchomości stosuje się stawki obowiązujące w roku poprzedzającym rok podatkowy.

Jeśli firma uzyskała informację dotyczącą powierzchni gruntów, budynków lub ich części oraz wartości budowli, a także zna stawki podatku od nieruchomości przyjęte na dany rok podatkowy przez radę gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości, to powinna móc obliczyć podatek. Jak wynika z art. 6 ust. 9 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, osoby prawne są obowiązane wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości. Jak wskazaliśmy, podatników będących właścicielami gruntów, budynków lub ich części, a także budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, obowiązuje zasada samoopodatkowania.

Podatek należy obliczyć, mnożąc podstawę opodatkowania przez stawkę podatku. Jak wynika z art. 4 ust. 1 ustawy, podstawę opodatkowania stanowi: dla gruntów - powierzchnia; dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa; a dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - ich wartość.

Jeśli nieruchomość, np. grunt, znajduje się na terenie dwóch sąsiadujących gmin lub miast, to podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, ale nie oznacza to, że podatnik zapłaci od obu części działek taki sam podatek. Jeśli w jednej gminie obowiązują stawki inne niż na terenie drugiej gminy, wówczas podatnik będzie musiał złożyć dwie deklaracje na podatek od nieruchomości. W obu deklaracjach trzeba będzie wykazać podatek według stawek przyjętych na terenie właściwej gminy.

Obowiązki podatkowe firm będących podatnikami podatku od nieruchomości zostały określone w art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem osoby prawne są obowiązane m.in. składać, w terminie do 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku.

Z przepisu wynika więc termin i miejsce złożenia deklaracji. Co do zasady, deklarację należy złożyć do 15 stycznia, jednak ze względu na to, że w tym roku dzień ten wypada w sobotę, deklarację należy złożyć do 17 stycznia.

Firmy zwolnione z podatku od nieruchomości na mocy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych muszą składać deklaracje na podatek od nieruchomości. Na taki obowiązek wskazuje art. 6 ust. 10 ustawy. Jak wynika z przepisu, obowiązek składania deklaracji na podatek od nieruchomości, o którym mowa w ust. 6 i w ust. 9 pkt 1, dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień na mocy przepisów niniejszej ustawy.

Kolejny obowiązek dotyczący rozliczeń firmowych nieruchomości dotyczy zapłaty podatku. Jak wynika z art. 6 ust. 9 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, osoby prawne mają obowiązek wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości - bez wezwania - na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do 15. dnia każdego miesiąca. W praktyce, jeśli podatek dotyczy całego roku, to wyliczoną w deklaracji kwotę podatku należy podzielić na 12 i co miesiąc wpłacać 1/12 podatku na rachunek budżetowy gminy lub miasta. Organ podatkowy zazwyczaj przyjmuje, że zadeklarowana kwota została prawidłowo obliczona. Może jednak sprawdzić wyliczenia podatnika. Pretekstem do takiej weryfikacji może być dokonanie przez firmę zapłaty raty podatku w kwocie niższej lub wyższej niż wynikająca z deklaracji.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa ratalny system zapłaty podatku od nieruchomości (raty należy wpłacać do 15. dnia każdego miesiąca). Żaden przepis nie zakazuje jednak zapłaty podatku za cały rok, a więc jednorazowo całej kwoty wykazanej w deklaracji na podatek od nieruchomości. Jeśli firma chce zapłacić podatek za cały rok, to wystarczy złożyć deklarację.

Ostatnim z obowiązków firm określonych w art. 6 ust. 9 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest odpowiednie skorygowanie deklaracji w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia. Zdarzeniem tym (określonym w art. 6 ust. 3) może być np. sprzedaż gruntu, budynku lub budowli. Przepis stanowi, że jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że zdarzeniem mającym wpływ na wysokość opodatkowania jest m.in. zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości. Chodzi np. o sytuację, gdy firma wynajmuje pomieszczenia w budynku osobie fizycznej, która nie prowadzi w nich działalności gospodarczej. Zdarzeniem mającym wpływ na wysokość opodatkowania w ciągu roku może być również np. przebudowa budynku.

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 1a, art. 2 ust. 1, art. 3, ust. 1, art. 4 ust. 1, 4 ust. 2, art. 5 ust.1, art. 6 ust. 2,3,9 i 10 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).