Co ma wpływ na wartość lokalu

Podatnik kupił mieszkanie wymagające remontu. Organ, weryfikując rozliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych, podwyższył jednak wartość lokalu do wartości rynkowej sprzed roku, biorąc pod uwagę jedynie średnie ceny mieszkań. Czy postąpił prawidłowo?

Podatek od czynności cywilnoprawnych, w tym m.in. od umowy sprzedaży, obciąża kupującego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Jest to ogólna zasada.

Ponadto jeśli podatnik w złożonej deklaracji podatkowej nie określił wartości rynkowej lub podał złą wartość, to organ dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego. Z przepisu art. 6 ust. 4 ustawy o PCC nie wynika jednak, że ostatecznego określenia wartości dokonuje sam biegły lub rzeczoznawca. Czyni to organ z uwzględnieniem opinii biegłego. Takie stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 maja 2012 r. (II FSK 2378/10).

W sprawie tej naczelnik urzędu skarbowego po dokonaniu analizy deklaracji PCC uznał, że wartość nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej z dnia dokonania transakcji. Natomiast podatnik nie zgodził się na podwyższenie wartości mieszkania. Stwierdził, że urząd nie wziął pod uwagę złego stanu technicznego lokalu - wynajęty przez urząd biegły rzeczoznawca po prostu porównał ceny transakcyjne z okresu 11 sierpnia 2008 r. do 27 maja 2009 roku, w których przeważająca większość transakcji uwzględniała mieszkania w stanie do remontu. W efekcie cena mieszkania z zadeklarowanej kwoty 100 tys. zł została podwyższona do ponad 140 tys. zł. Sprawa trafiła do NSA.

Sąd przyznał rację podatnikowi, że remont mieszkania może być różnego rodzaju i mieć różny zakres. Dla ustalenia prawidłowego stanu faktycznego organ powinien przeprowadzić dodatkowe postępowanie dowodowe w celu ustalenia zakresu, intensywności oraz niezbędności remontu.

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).