Jak kontrolowany jest najem

Osoby utrzymujące się z najmu lub dorabiające sobie na nim podlegają dokładnie tym samym regułom co pozostali podatnicy PIT. Oznacza to, że również one mogą być kontrolowanie. W przypadku najmu, urzędnicy najczęściej kontrolują to, czy został on w ogóle zgłoszony do opodatkowania, a także czy wszystkie zarobione na najmie pieniądze zgłaszane są do opodatkowania.

Kontrola taka może mieć charakter czynności sprawdzających, które mają na celu jedynie wstępne zweryfikowanie dokonywanych rozliczeń lub też charakter kontroli podatkowej. Ta ostatnia polega już na dokładnym sprawdzeniu tego, czy podatnik rozlicza się prawidłowa, jak również, czy deklaruje wszystkie zarobione na najmie pieniądze do opodatkowania.

Co oczywiste, zanim urzędnicy przystąpią do kontroli podatkowej, poszukują w pierwszej kolejności informacji o osobach, które nie zadeklarowały dochodów (przychodów) z najmu do opodatkowania, czyli prowadzą najem na czarno. Wykorzystywane są przy tym różne źródła informacji. Najczęściej urzędnicy śledzą ogłoszenia prasowe lub proszą o informację o transakcjach dotyczących wynajmowanych mieszkań i lokali mieszkalnych pracowników biur pośrednictwa handlu nieruchomościami, które często pośredniczą także przy zawieraniu umów najmu. Zdarza się jednak i tak, że informacja o tym, że ktoś prowadzi niezgłoszony do opodatkowania najem, pochodzi od życzliwego sąsiada. Każde takie zgłoszenie musi być sprawdzone.

Kontrola dotyczy przy tym nie tylko tego, czy najem został w ogóle zgłoszony do opodatkowania, ale także i tego, czy wszystkie dochody z tego źródła są wykazywane, czyli np. czy podatnik, który zgłosił, że wynajmuje jedno mieszkanie, nie wynajmuje w rzeczywistości trzech. Albo też, czy mimo zadeklarowania, że wynajmowany jest jeden pokój, wynajmowane nie jest np. całe mieszkanie.

By ustalić, czy najem jest prawidłowo rozliczany, przedstawiciele fiskusa po uzyskaniu odpowiednich dokumentów mogą odwiedzić także mieszkanie czy dom i na miejscu sprawdzić, ile osób rzeczywiście mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, jak również przesłuchać takie osoby po to, by sprawdzić, które z nich i jaki czynsz płacą na rzecz wynajmującego. W takich przypadkach najemca jest pytany w trakcie kontroli, ile płaci wynajmującemu. Następnie kwota ta jest porównywana z zadeklarowaną przez wynajmującego do opodatkowania. Takie przesłuchanie najemcy może się też odbyć w siedzibie urzędu skarbowego.

Organ podatkowy, za zgodą podatnika, może dokonać oględzin lokalu mieszkalnego lub części tego lokalu, jeżeli jest to niezbędne do zweryfikowania zgodności stanu faktycznego z danymi wynikającymi ze złożonej przez podatnika deklaracji oraz z innych dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe.

W takim przypadku przedstawiciel fiskusa, w porozumieniu z podatnikiem, ustala termin dokonania oględzin, a podpisaną przez podatnika adnotację o ustaleniu terminu oględzin zamieszcza się w aktach sprawy. W razie nieudostępnienia lokalu mieszkalnego w uzgodnionym terminie organ podatkowy może wyznaczyć nowy termin przeprowadzenia oględzin. Jeśli oględziny się odbędą, pracownik organu podatkowego sporządzi z nich protokół, który dołączy do akt sprawy.

Niezależnie od tego, kontrolujący ma prawo wstępu na teren, do budynku lub lokalu mieszkalnego kontrolowanego w celu dokonania oględzin, jeżeli zostały one wskazane jako miejsce wykonywania działalności gospodarczej lub jako siedziba kontrolowanego; jest to niezbędne dla ustalenia lub określenia wysokości zobowiązania podatkowego lub podstawy opodatkowania; jest to niezbędne do zweryfikowania faktu poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe uprawniających do skorzystania z ulg podatkowych. W przypadku najmu, kontrolujący najczęściej powoła się na drugą z trzech wymienionych przyczyn.

Co ważne, oględziny w budynku kontrolowanego podatnika mogą odbyć się tylko za jego zgodą lub na podstawie zgody wydanej przez prokuratora.

Czynności takie przeprowadzają upoważnieni pracownicy organu podatkowego po uzyskaniu, na wniosek organu podatkowego, zgody prokuratora rejonowego. Przed przystąpieniem do tych czynności kontrolowanemu okazuje się postanowienie prokuratora o wyrażeniu na nie zgody.

Urzędnicy po ustaleniu, że dana osoba zarabia na niezgłoszonym do opodatkowania najmie, lub że deklaruje dochody (przychody) niższe od faktycznie uzyskiwanych, nie mogą uznać, że są to dochody (przychody) pochodzące z nieujawnionego źródła. Nie ma zatem groźby opodatkowania ich karną stawką PIT wynoszącą 75 proc. W takim przypadku nie można bowiem mówić o tym, że źródło pochodzenia pieniędzy niezgłoszonych do opodatkowania jest nieznane. Jest wręcz przeciwnie. Źródło to jest znane i jest nim najem.

Nie oznacza to jednak, że pozostajemy całkowicie bezkarni. Przyłapani na niewykazaniu lub zaniżaniu dochodów (przychodów) z najmu zmuszeni będziemy po pierwsze, zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Po drugie, grożą nam kary z kodeksu karnego skarbowego.

Jak już wspomniałem, bez konieczności wszczęcia kontroli urząd skarbowy może sprawdzić, czy prawidłowo rozliczamy się z najmu w ramach czynności sprawdzających.

Przepisy mówią dziś, że organy podatkowe I instancji (dla osób wynajmujących jest nim naczelnik właściwego według ich miejsca zamieszkania urzędu skarbowego), dokonują czynności sprawdzających, mających na celu: po pierwsze, sprawdzenie terminowości składania deklaracji i wpłacania zadeklarowanych podatków, w tym również pobieranych przez płatników oraz inkasentów. Po drugie, stwierdzenie formalnej poprawności wymienionych dokumentów. Po trzecie, ustalenie stanu faktycznego w zakresie niezbędnym do stwierdzenia zgodności z przedstawionymi dokumentami. Inaczej mówiąc, chodzi o wychwycenie takich faktów lub błędów formalnych, które albo mogą być szybko naprawione, albo też mogą stać się powodem do przeprowadzenia u podatnika kontroli.

W ramach czynności sprawdzających urzędnicy podatkowi mogą nas m.in. poprosić o przedstawienie umowy najmu, po to, by sprawdzić, czy dokonywane przez nas w systemie miesięcznym lub kwartalnym wpłaty robimy w odpowiedniej wysokości.

Oczywiście w przypadku najmu trudno mówić o sprawdzaniu deklaracji. Tych bowiem, niezależnie od tego, czy wybraliśmy ryczałt czy zasady ogólne i płacimy podatek według skali, nie składa się. Dotyczy to jednak tylko podatku dochodowego. Ale deklaracjami są też zeznania roczne, niezależnie od tego, czy jest to zeznanie ryczałtowca PIT-28, czy zeznanie podatnika opodatkowanego na zasadach ogólnych PIT-36. Takie deklaracje (zeznania) mogą być weryfikowane w ramach czynności sprawdzających.

Z VAT jest nieco inaczej. Jeżeli wynajęliśmy mieszkanie czy dom na cele mieszkalne, VAT oczywiście nie ma. Nie ma zatem i deklaracji do kontroli.

Jeżeli jednak wynajmiemy je na cele użytkowe, np. na biuro, VAT może się pojawić (po przekroczeniu limitu zwolnienia podmiotowego). Wówczas konieczne już będzie składanie deklaracji. Poprawność ich wypełnienia może być sprawdzana w ramach czynności sprawdzających. W przypadku wykrycia błędu w takiej deklaracji urząd albo wzywa do jej usunięcia (najczęściej chodzi o dokonanie ręcznych poprawek w deklaracji, które trzeba parafować), albo przeprowadza kontrolę. W przypadku błędów rachunkowych może też w niektórych przypadkach sam poprawić deklarację.

Otóż w razie stwierdzenia, że deklaracja zawiera błędy rachunkowe lub inne oczywiste omyłki bądź że wypełniono ją niezgodnie z ustalonymi wymaganiami, organ podatkowy w zależności od charakteru i zakresu tych uchybień:

● koryguje deklarację, dokonując stosownych poprawek lub uzupełnień, jeżeli zmiana wysokości zobowiązania podatkowego, kwoty nadpłaty, kwoty zwrotu podatku lub wysokości straty w wyniku tej korekty nie przekracza kwoty 1 tys. zł;

● zwraca się do składającego deklarację o jej skorygowanie oraz złożenie niezbędnych wyjaśnień, wskazując przyczyny, z powodu których informacje zawarte w deklaracji podaje się w wątpliwość.

Jeżeli organ podatkowy sam poprawia deklarację, to uwierzytelnia kopię skorygowanej deklaracji, a następnie doręcza podatnikowi taką uwierzytelnioną kopię wraz z informacją o związanej z korektą deklaracji zmianie wysokości zobowiązania podatkowego, kwoty nadpłaty lub zwrotu podatku lub wysokości straty bądź informację o braku takich zmian.

Na taką korektę możemy wnieść sprzeciw do organu, który dokonuje korekty. Mamy na to dokładnie 14 dni od dnia doręczenia uwierzytelnionej kopii skorygowanej deklaracji. Wniesienie sprzeciwu anuluje korektę. Jeżeli jednak takiego sprzeciwu nie wniesiemy, skutek poprawek dokonanych przez urząd jest dokładnie taki sam, jak wówczas, gdy sami składamy korektę deklaracji.

Organ podatkowy, w związku z prowadzonym postępowaniem podatkowym lub kontrolą podatkową, może zażądać od naszych kontrahentów wykonujących działalność gospodarczą przedstawienia dokumentów w zakresie objętym kontrolą u nas. Ma to na celu sprawdzenie prawidłowości i rzetelności naszych rozliczeń. Może się zatem zdarzyć tak, że urząd, kontrolując rozliczenie naszego najmu, poprosi np. zakład energetyczny o potwierdzenie danych z faktur za prąd, które wpisaliśmy w koszty.

W przypadku najmu, urzędnicy najczęściej kontrolują to, czy został on w ogóle zgłoszony do opodatkowania, a także czy wszystkie zarobione na najmie pieniądze zgłaszane są do opodatkowania

Marek Kutarba