Jakie obowiązki wiążą się z podpisaniem umowy leasingu

@RY1@i02/2010/203/i02.2010.203.086.006b.001.jpg@RY2@

Marta Szafarowska, ekspert w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego

Skutki podatkowe umowy leasingu nieruchomości zależą od jej rodzaju. W przypadku leasingu operacyjnego opłaty ustalone w umowie leasingu, ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy, stanowią przychód finansującego i odpowiednio koszt uzyskania przychodów korzystającego. Aby umowa przyniosła taki skutek, musi być zawarta na co najmniej 10 lat, jej przedmiotem muszą być podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości oraz suma ustalonych opłat leasingowych, pomniejszona o VAT musi odpowiadać co najmniej wartości początkowej środków trwałych. Co istotne, w sumie opłat leasingowych uwzględnia się również kwotę, za którą korzystający jest uprawniony wykupić przedmiot leasingu po zakończeniu trwania umowy. W przypadku leasingu operacyjnego to finansujący amortyzuje przedmiot leasingu, a korzystający tylko go używa, plącąc opłaty leasingowe, stanowiące po jego stronie koszt podatkowy. Jednak, leasing operacyjny nieruchomości, właśnie ze względu na minimalny 10-letni okres, na który umowa musi być zawarta, nie jest rozwiązaniem zbyt często wybieranym. Wiąże się on bowiem z oszacowaniem ryzyka właśnie na okres 10 lat, co obecnie może być trudnym zadaniem.

Natomiast do umów leasingu finansowego zaliczymy umowy zawarte na czas oznaczony, w których suma opłat netto odpowiada co najmniej wartości początkowej budynków lub lokali stanowiących środki trwałe, zawierające przepis, zgodnie z którym to korzystający dokonywać będzie odpisów amortyzacyjnych w podstawowym okresie umowy leasingu. Jeżeli umowa spełnia wymienione warunki, wówczas w podstawowym okresie umowy u finansującego przychodem jest odsetkowa część opłaty leasingowej, natomiast u korzystającego kosztem jest odsetkowa część opłaty leasingowej oraz odpisy amortyzacyjne dokonywane według zasad przewidzianych w przepisach o podatkach dochodowych.

Pozostałe umowy, które nie spełniają opisanych warunków, dla celów podatkowych są uznawane za najem lub dzierżawę.

W odniesieniu do samych gruntów to, co do zasady mogą stanowić one przedmiot umowy leasingu, jednak nie można dokonywać od ich wartości odpisów amortyzacyjnych. Umowa leasingu gruntów musi być zawarta na czas oznaczony, a suma ustalonych w niej opłat odpowiadać musi co najmniej wydatkom poniesionym przez finansującego na ich nabycie. Wówczas opłaty ponoszone przez korzystającego w trakcie umowy nie stanowią kosztu podatkowego korzystającego (ani przychodu finansującego) w części stanowiącej spłatę tejże wartości.

Szczególną uwagę należy zwrócić na sytuację, gdy budynki są umiejscowione na gruncie będącym przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym dotyczące leasingu nie tego przewidują możliwości zawarcia takiej umowy w odniesieniu do tego prawa. W praktyce w takim przypadku zawiera się umowę leasingu dla budynków oraz umowę dzierżawy dla prawa użytkowania wieczystego. Zawarcie umowy dzierżawy dla prawa wieczystego będzie również przynosić odmienne skutki na gruncie VAT - co do zasady świadczenia dokonywane na podstawie takiej umowy powinny być traktowane jako świadczenie usług, nawet jeśli dla budynków zawarta została umowa leasingu finansowego, traktowana na równi z dostawą towarów. Należy jednak pamiętać, że odmienne jest stanowisko organów podatkowych w tym zakresie.

EM