Jakie podatki zapłacisz, kupując mieszkanie od dewelopera

Czy deweloper doliczy do ceny VAT

Podatnik zamierza kupić mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera. Czy deweloper naliczy podatek od towarów i usług?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.815.jpg@RY2@

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Za towar uważane są również lokale mieszkalne i budynki (np. domy). Deweloper, który jest podatnikiem VAT, dolicza więc do ceny sprzedawanych mieszkań podatek od towarów i usług. W przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka wynosi 8 proc. Jak wynika z art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się budynki mieszkalne jednorodzinne (domy), których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw. oraz lokale mieszkalne (mieszkania), których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 mkw. W przypadku gdy mieszkanie sprzedawane przez dewelopera nie przekracza tego limitu, stosuje się stawkę 8-proc. VAT. Natomiast gdy osoba kupuje mieszkanie o większej powierzchni użytkowej, deweloper musi naliczyć VAT od powierzchni mieszkania do 150 mkw. według stawki 8-proc., a od części, która przekracza tę powierzchnię, według stawki 23-proc.

Podstawa prawna

Art. 2 pkt 12, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Czy VAT od garażu jest taki jak od lokalu

Osoba fizyczna kupuje mieszkanie od dewelopera. W umowie przedwstępnej, która zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności lokalu na rzecz nabywcy, określono, że akt notarialny będzie obejmował zarówno mieszkanie, jak i miejsce postojowe w garażu podziemnym. Czy VAT od garażu powinien wynieść 23 proc.?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.816.jpg@RY2@

W przypadku zakupu od dewelopera mieszkania wraz z miejscem postojowym trzeba zapłacić ceną powiększoną o VAT. Dotyczy to zarówno lokalu, jak i miejsca w garażu wielostanowiskowym. Problemem może być ustalenie właściwej stawki podatku od towarów i usług. W przypadku mieszkania nie ma problemu - w znakomitej większości przypadków będzie to 8 proc. W przypadku garażu stawka zależy od tego, czy miejsce postojowe przynależy do mieszkania, czy nie. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 315/11), jeśli nie mamy odrębnej własności garażu, to należy uznać, że jest on opodatkowany tak jak mieszkanie, czyli niższą 8-proc. stawką podatku. Natomiast w przypadku, gdy podatnik kupuje mieszkanie oddzielnie i miejsce postojowe oddzielnie (odrębne akty notarialne), to od garażu deweloper naliczy podatek według 23-proc. stawki. Oznacza to oczywiście, że nabywca będzie musiał zapłacić więcej.

Podstawa prawna

Art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Czy zakup na rynku wtórnym wiąże się z zapłatą PCC

Podatnik zamierza kupić mieszkanie od osoby, która rok wcześniej nabyła je od dewelopera, ale musi się go pozbyć. Osoba ta nie prowadzi działalności gospodarczej. Czy w takiej sytuacji trzeba będzie zapłacić PCC?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.817.jpg@RY2@

Każda transakcja zakupu nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to czynność cywilnoprawna, a więc teoretycznie może mieć zastosowanie podatek od czynności cywilnoprawnych. W praktyce jednak obowiązuje zasada, zgodnie z którą PCC nie obejmuje umów, jeśli przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana VAT. Osoba fizyczna, która sprzedaje mieszkanie (na rynku wtórnym) zwykle nie jest podatnikiem VAT. A to oznacza, że od takiej transakcji trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i w przypadku umowy sprzedaży ciąży on na kupującym. W praktyce jednak PCC powinien pobrać płatnik, czyli notariusz, który sporządza akt notarialny. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek wynosi 2 proc. wartości.

Podstawa prawna

Art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.)

Czy można zapłacić PCC i VAT

Podatnik, osoba fizyczna, nabędzie mieszkanie od dewelopera. Z umowy deweloperskiej wynika, że do ceny mieszkania zostanie doliczony podatek od towarów i usług. Czy na nabywcy będzie ciążył również obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.818.jpg@RY2@

Zasada wynikająca z przepisów jest prosta: albo nabywca płaci podatek od towarów i usług, albo podatek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Podobnie gdy jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług - przy czym ta zasada nie dotyczy jednak umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Oznacza to, że o ile jedna ze stron transakcji jest opodatkowana VAT, to podatek od czynności cywilnoprawnych nie wchodzi w grę. Gdyby jednak deweloper był zwolniony z podatku od towarów i usług, nabywca musiałby zapłacić PCC.

Podstawa prawna

Art. 2 pkt 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Czy po zakupie informację złoży notariusz

Podatnik kupi mieszkanie od dewelopera. Umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Czy notariusz złoży również informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.819.jpg@RY2@

Obowiązkiem notariusza jest pobranie np. podatku od czynności cywilnoprawnych, ale nie podatku od nieruchomości. W tym przypadku obowiązki ciążą na nabywcy, nowym właścicielu mieszkania. Jak wynika z art. 6 ust. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, osoby fizyczne mają obowiązek złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Okolicznością uzasadniającą powstanie obowiązku podatkowego jest zakup nieruchomości. Oznacza to, że właściciel ma 14 dni na złożenie informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, czyli organom podatkowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. W praktyce informację trzeba złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Co więcej, trzeba pamiętać, aby był to formularz obowiązujący w danej gminie lub mieście (każda gmina może mieć własny wzór). Po złożeniu informacji podatnik musi czekać na decyzję od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalającą wysokość podatku na dany rok.

Podstawa prawna

Art. 6 ust. 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy podatek należny jest także od garażu

Podatnik podpisał akt notarialny, na mocy którego kupił mieszkanie. W akcie notarialnym została również przeniesiona własność miejsca postojowego w garażu podziemnym. Czy od garażu trzeba zapłacić podatek od nieruchomości? Według jakiej stawki?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.820.jpg@RY2@

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlega nie tylko mieszkanie, lecz także miejsce postojowe w garażu podziemnym. Podatnicy, którzy posiadają jeden akt notarialny na mieszkanie oraz miejsce w garażu, są w praktyce w korzystniejszej sytuacji niż osoby posiadające dwa tytuły własności (odrębnie na lokal i garaż). Jak wynika bowiem z uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (z 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11), podatnik, który posiada jeden akt notarialny na mieszkanie i garaż, powinien płacić podatek za garaż według tej samej stawki, co za mieszkanie. Stawka jest więc niska. W 2013 r. maksymalnie może wynieść 0,73 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast gdy garaż jest wyodrębniony, podatek od miejsca postojowego trzeba płacić według stawki dla budynków lub ich części pozostałych. Maksymalnie wynosi ona w tym roku 7,66 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Podstawa prawna

Art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i e) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy od cesji umowy przedwstępnej jest PCC

Osoba fizyczna podpisała umowę cesji umowy deweloperskiej. W rezultacie wstąpiła w prawa i obowiązki strony umowy deweloperskiej - pierwotnego nabywcy - i zapłaciła mu określoną kwotę. Czy w takiej sytuacji trzeba zapłacić PCC?

@RY1@i02/2013/053/i02.2013.053.183001100.821.jpg@RY2@

Podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba zapłacić w przypadku zawarcia umów wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o PCC. Chodzi m.in. o umowę sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych. Organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych wyjaśniają, że cesja wierzytelności nie ma samodzielnego charakteru. Przeniesienie wierzytelności może nastąpić m.in. na podstawie umowy sprzedaży. Aby mówić o takiej umowie, muszą wystąpić cechy istotne dla tego rodzaju umów, a więc muszą zostać określone strony transakcji, przedmiot i cena. Przykładowo w interpretacji (nr IPPB2/436-294/11-2/MZ) minister finansów uznał, że w przypadku gdy zawarta umowa cesji nie nosiła znamion żadnej z umów wymienionych w ustawie o PCC, to podatnik nie ma obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Natomiast jeżeli zawarta umowa cesji ma znamiona jednej z umów wymienionych w art. 1 ustawy, to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W opisanym przypadku, a więc gdy cedent (pierwotny nabywca) przenosi odpłatnie prawa i obowiązki na cesjonariusza, jest to umowa sprzedaży praw majątkowych. Cesjonariusz będzie więc musiał zapłacić PCC według stawki 1 proc. od wartości umowy. Natomiast gdyby cena nie wystąpiła, a więc cesja nie miałaby znamion umowy sprzedaży, to zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, nie trzeba będzie płacić podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podstawa prawna

Art. 1 ust. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl