Czy konieczne jest podwyższenie wyceny odziedziczonego mieszkania

W podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jednocześnie sposób i tryb ustalania wartości rzeczy i praw majątkowych dla celów podatku od spadków i darowizn określają przepisy art. 8 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.). Przepisy te konstruują specyficzną procedurę postępowania zmierzającego do określenia podstawy opodatkowania.

Z uregulowania zawartego w ust. 1 i 3 powołanego wyżej artykułu wynika, że wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Natomiast ust. 4 powołanego art. 8 stanowi, że jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej wstępnej oceny.

Jeżeli nabywca pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii ponosi nabywca.

Jest to jedyny możliwy tryb postępowania przy ustalaniu podstawy opodatkowania, którą w omawianej sprawie stanowi wartość rynkowa lokalu nabytego w drodze spadku.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 15 ustawy podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, która w przedmiotowej sprawie wynosi 4902 zł (podmiot, zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, jest zaliczany do III grupy podatkowej). Jak wynika bowiem z art. 9 ust. 1 ustawy opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 9637 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;

2) 7276 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;

3) 4902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Tym samym stwierdzić można, że im wyższa podstawa opodatkowania (wartość lokalu), tym wyższy podatek.

@RY1@i02/2010/183/i02.2010.183.086.015a.001.jpg@RY2@

Katarzyna Sala, prawnik w Auxilium

W związku z tym nabywca, który nie będzie w stanie wykazać, że dokonane przez przedmiotowy organ podatkowy podwyższenia wartości nabytych w drodze spadku rzeczy lub praw majątkowych nie odpowiada ich rzeczywistej wartości rynkowej, będzie zmuszony uznać, że uzyskana przez niego masa spadkowa posiada taką wartość, jaką ustalił naczelnik urzędu skarbowego. Niemniej warto w tym miejscu zaznaczyć, że omawiany przepis nie wspomina jednak nic o ostatecznym charakterze decyzji podejmowanej w przedmiotowym zakresie przez organ podatkowy. Jak zwrócił ostatnio uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (wyrok o sygn. akt III SA/Wa 585/10), podatnik może wycofać się z wcześniejszej akceptacji decyzji organu podatkowego o podwyższeniu wartości nabytej przez podatnika w drodze spadku nieruchomości, pod warunkiem wykazania, że organ podatkowy nie dołożył staranności w wykazaniu rzeczywistej ceny rynkowej nieruchomości. Na podstawie wskazanego wyżej wyroku WSA w Warszawie daje to podatnikowi możliwość wycofania się z wcześniej zaakceptowanej przez siebie decyzji organu podatkowego ustalającego wartość nabytej masy spadkowej.

W celu ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości organ podatkowy może powołać biegłego. W przypadku gdy w wyniku przeprowadzonej przez biegłego wyceny nieruchomości ustalona przez niego cena będzie się różnić o 33 proc. od ceny ustalonej przez nabywcę spadku, wtedy koszty opinii biegłego obciążą nabywcę spadku. Warto zwrócić uwagę, że przepis art. 8 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn odnosi się tylko do przypadku, gdy biegłego powołuje organ podatkowy. W związku z powyższym rodzi się pytanie, czy również podatnik mógłby powołać rzeczoznawcę do przeprowadzenia wyceny otrzymanej w drodze spadku nieruchomości. Z treści powyższego przepisu należy wnioskować, że taka możliwość istnieje. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli nabywca pomimo wezwania nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Zatem skoro dokonana przez rzeczoznawcę na zlecenie nabywcy wycena ma służyć organowi podatkowemu do należytego ustalenia wartości rynkowej nabytej w drodze spadku nieruchomości, to należy uznać, że nabywca jest, co do zasady, uprawniony do skorzystania z usług rzeczoznawcy.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania otrzymanej masy spadkowej podwyższenie wartości rynkowej nabytego spadku będzie się wiązało z obowiązkiem zapłacenia wyższego podatku od spadków i darowizn przez podatnika.

opracował Łukasz Zalewski

Art. 8 ust. 1, 3, 4, art. 9 ust. 1, art. 15 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768)