Jak rozliczyć mieszkanie lub dom nabyte w spadku

Na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się (całkowicie, czyli bez względu na to, co i o jakiej wartości nabyto) od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Dotyczy to także nabycia nieruchomości oraz znajdujących się na niej ruchomości, czyli np. mieszkania i znajdujących się w nim mebli, sprzętu AGD i RTV itd.

Na złożenie oświadczenia będziemy mieli co do zasady sześć miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Czyli z reguły albo sześć miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu o nabyciu spadku, albo od daty zarejestrowania u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.

Mieszkanie dla dalszej rodziny

Osoby, które nie należą do zerowej grupy podatkowej (np. synowa lub zięć) mają inną jeszcze możliwości uniknięcia podatku, jednak tylko w przypadku odziedziczenia mieszkania, choć od tego, co się w nim znajduje dodatkowo (meble, sprzęt AGD i elektroniczny, etc.), trzeba już będzie zapłacić podatek. Umożliwia to ulga mieszkaniowa. Aby z niej skorzystać, trzeba jednak spełnić wiele rygorystycznych warunków.

Z ulgi mogą korzystać nabywcy zaliczeni do wszystkich trzech grup podatkowych. Jednak w przypadku nabywców objętych III grupą podatkową, czyli niezwiązanych ze spadkodawcą więzami pokrewieństwa ani powinowactwa, ulga ma zastosowanie tylko wtedy, gdy sprawowały one opiekę nad spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów u notariusza.

Dla kogo ulga mieszkaniowa

Ulga dotyczy nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego. Ulga mieszkaniowa przysługuje tylko osobom, które w chwili nabycia posiadają obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo mają miejsce zamieszkania na terytorium Polski lub na terytorium takiego państwa.

Ulga mieszkaniowa dotyczy nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego lub udziału w takim prawie.

Ulga tylko na 110 mkw.

Nabywca, który otrzymał w spadku nieruchomość mieszkalną, może skorzystać z ulgi pozwalającej nie płacić podatku od powierzchni nieruchomości nieprzekraczającej 110 mkw.

Ulga polega bowiem na tym, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania czystej wartości nieruchomości do łącznej wysokości nie przekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Ulgę można uwzględnić w rozliczeniu tylko pod warunkiem spełnienia wielu dodatkowych ustawowych warunków. Przede wszystkim poza nielicznymi wyjątkami nabytej tak nieruchomości nie można sprzedać przed upływem pięciu lat. W tym czasie trzeba tam zamieszkiwać, będąc zameldowanym na pobyt stały. Okres zameldowania liczony jest:

● od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego - jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,

● od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Ponadto spadkobiercy mogą korzystać z tej ulgi, pod warunkiem że:

● nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

● nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;

● nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi, rozwiążą umowę najmu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż bez utraty ulgi

Są jednak takie wyjątkowe sytuacje, w których zbycie mieszkania przez upływem pięcioletniego okresu zamieszkiwania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały nie spowoduje utraty ulgi mieszkaniowej.

Zgodnie z przepisami nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzeczy innego ze spadkobierców. Czyli - najprościej rzecz ujmując - jeśli takie odziedziczone mieszkanie sprzedamy w ramach rodziny, ulgi nie stracimy.

Tak samo będzie w przypadku, gdy zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie) uzasadnione było koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Ustawodawca wymaga jednak, aby przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia oraz by łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosił pięć lat.

Zwróćmy też uwagę, że okres ten odnosi się do zamieszkiwania, a nie zameldowania. Zameldowanie ma jedynie potwierdzać fakt zamieszkiwania w tym mieszkaniu. Czyli musimy mieć dowody na dwie rzeczy: po pierwsze, że przez takie okresy byliśmy w tych mieszkaniach zameldowani na pobyt stały, po drugie, że faktycznie w tym mieszkaniu zamieszkiwaliśmy.

Sprzedaż przed zamieszkaniem

Warunek zamieszkiwania w domu lub mieszkaniu nabytym w drodze spadku, po uzyskaniu zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego przez pięć lat, uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal mieszkalny (udział w budynku lub lokalu) albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie) zostało zbyte przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia. W tym przypadku chodzi zatem o sytuację zbliżoną do poprzedniej, tyle że różniącą się tym, że podatnik w ogóle nie zdążył przed sprzedażą odziedziczonego mieszkania faktycznie (rzeczywiście) w nim zamieszkać.

@RY1@i02/2009/203/i02.2009.203.185.0002.001.jpg@RY2@

Jak rozliczać podatek od spadków

Przykład: Jak wyliczany jest podatek od odziedziczonego mieszkania

Zakładamy, że podatnik nie korzysta z ulgi mieszkaniowej, bo posiada inne, własne mieszkanie. To oznacza, że obliczając podatek od wartości mieszkania wynoszącej 240 tys. zł odejmie 9637 zł. Kwota ta zwolniona jest z podatku w przypadku osób należących do I grupy podatkowej, a z takimi mamy do czynienia w tym przypadku.

Oznacza to, że podatnik będzie obliczał podatek od wartości mieszkania wynoszącej . Przy takiej wartości mieszkania zastosowanie ma trzeci przedział skali przewidzianej dla osób zaliczanych do I grupy podatkowej w podatku od spadków.

W konsekwencji podatek wyniesie 822 zł 20 gr + 7 proc. od nadwyżki ponad 20 556 zł. Otrzymujemy zatem następujące wyliczenie 822 zł 20 gr + [(230 363 zł - 20 556 zł) x 0,07, co daje nam 15 508,69 zł (822 zł 20 gr + 14 686 zł 49 gr). Po zaokrągleniu do pełnych złotych otrzymujemy Oczywiście wymiaru takiego podatku dokona na podstawie zeznania podatkowego SD-3 naczelnik urzędu skarbowego.

Przykład: Jak obliczyć podatek od odziedziczonego wyposażenia

Podatnik nie ma innego mieszkania. Postanowił zatem skorzystać z ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn, który przewiduje, że w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. Oczywiście podatnik spełnia wszystkie inne określone dla tej ulgi warunki.

Oznacza to, że wartości mieszkania nie wlicza się do podstawy opodatkowania podatkiem od spadków. Podstawę opodatkowania stanowi zatem w tym przypadku wartość odziedziczonego wyposażenia mieszkania i gotówki, czyli w sumie 30 tys. zł. Ta kwota w pierwszej kolejności jest obniżana o kwotę wolną od opodatkowania. Z uwagi na to, że podatnik należy do I grupy podatkowej, odejmuje 9637 zł od wspomnianych wcześniej 30 tys. zł. Podstawa do wyliczenia podatku to zatem

W tym przypadku podatek wyniesie 308 zł 30 gr i 5 proc. nadwyżki ponad 10 278 zł, czyli 308,30 zł + [ (20 363 zł - 10 278 zł) x 0,05] = 308,30 zł + [10 085 zł x 0,05] = 308,30 zł + 504,25 zł = 812,55 zł, czyli po zaokrągleniu zgodnie z zasadami wynikającymi z Ordynacji podatkowej do pełnych złotych:

Oczywiście wyliczeń tych dokonuje na podstawie złożonego przez podatnika zeznania podatkowego (ZD-3) urząd skarbowy. Dokonuje tego w decyzji ustalającej wysokość podatku, na podstawie której podatnik zmuszony będzie w terminie czternastu dni od jej otrzymania zapłacić podatek na rachunek organu podatkowego.

Przykład: Jak uwzględnić skutki utraty prawa do ulgi mieszkaniowej

Jednak po roku podatnikowi nadarzyła się okazja kupienia domu po atrakcyjnej cenie, niewiele wyższej od wartości mieszkania. Podatnik oczywiście zakupu tego dokonał.

W takiej sytuacji podatnik będzie musiał zapłacić podatek od otrzymanego wcześniej spadku. Skoro nie będzie mieszkać w odziedziczonym mieszkaniu przez pięć lat, co jest warunkiem korzystania z ulgi mieszkaniowej, to traci do niej praw. Okazja kupienia domu po atrakcyjnej cenie nie może być zaś uznana ani za konieczną zmianę warunków, ani miejsca zamieszkania.

Mieszkanie jest warte 130 tys. zł. Wartość spadku to zatem 130 tys. zł. Podatnik należy do I grupy podatkowej, a zatem kwota wolna od podatku to 9637 zł. Podstawa opodatkowania wyniesie zatem

Sam podatek liczony będzie według trzeciego przedziału skali podatkowej dla podatników zaliczonych do I grupy podatkowej podatku od spadków i wyniesie 822 zł 20 gr + 7 proc. nadwyżki ponad 20 556 zł, czyli 822 zł 20 gr + (120 363 zł 20 556 zł) x 7 proc. = 7808 zł 69 gr. Po zaokrągleniu otrzymujemy podatek należny w wysokości

Ważne

Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania.

Marek Kutarba

marek.kutarba@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

Art. 4a, 16 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768).