Jak opodatkować darowiznę rzeczową

Każda darowizna, bez względu na przedmiot darowizny, a zatem również darowizna nieruchomości, podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn, co wyklucza możliwość jej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. PIT podlegać może co najwyżej sprzedaż przedmiotu darowizny.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednak umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Współwłaściciele zamierzają podpisać ugodę w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą nastąpi nieodpłatne (bez spłat i dopłat) zniesienie współwłasności dla prawa własności i/lub darowizna dla prawa użytkowania wieczystego (drogi) na rzecz podatniczki, z jednoczesnym przejęciem wszystkich obciążeń wynikających z umowy kredytu.

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w przedstawionej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar. W konsekwencji wartość nieruchomości powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W konsekwencji przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wartość nieruchomości może być pomniejszona o wartość hipoteki, którą obciążona jest nieruchomość.

Podatnik, który otrzymuje nieruchomość w sposób nieodpłatny - m.in. w formie darowizny lub spadku - musi ją rozliczyć w zakresie podatku od spadków i darowizn. Podatkowi temu podlega m.in. nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się w Polsce lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP, z tytułu m.in.: dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego; darowizny, polecenia darczyńcy; zasiedzenia; nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Wysokość podatku będzie zależała od pokrewieństwa osób, miedzy którymi dochodzi do przekazania mieszkania bądź domu.

Jednak w niektórych przypadkach przy otrzymaniu nieodpłatnie nieruchomości podatnik może skorzystać ze specjalnej ulgi, zwanej mieszkaniową. Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn podatnik, który otrzyma nieruchomość w darowiźnie lub spadku, nie zapłaci podatku od otrzymanego majątku, jeśli m.in. będzie mieszkał, będąc zameldowanym na pobyt stały w otrzymanym budynku lub lokalu przez co najmniej pięć lat. Z ulgi mieszkaniowej mogą skorzystać podatnicy z I grupy podatkowej, którzy otrzymają nieruchomość w spadku lub darowiźnie. Natomiast dla podatników z II i III grupy podatkowej jest ona przewidziana przy otrzymaniu nieruchomości głównie w formie dziedziczenia.

Przeniesienie własności składników majątkowych należy traktować na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych na równi ze zbyciem tego majątku.

Wydanie udziałowcom nieruchomości jako wynagrodzenia za umorzenie udziałów spółki skutkować będzie po jej stronie powstaniem przychodu podatkowego z tytułu odpłatnego zbycia składników majątku trwałego w wysokości wartości rynkowej składników tego majątku, a jednocześnie odpowiadającej wartości wynagrodzenia przeznaczonego do wypłaty. Takie stanowisko zaprezentowała m.in. Izba Skarbowa w Łodzi (interpretacja nr IPTPB3/423-117/11-2/KJ).

Warto pamiętać, że otrzymanie majątku w spadku lub darowiźnie od 1 stycznia 2007 r. przez: małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierbów, rodzeństwo, ojczyma i macochę korzysta ze zwolnienia z podatku. To zwolnienie dla najbliższej rodziny. Aby z niego skorzystać, otrzymujący powinien zawiadomić urząd skarbowy o otrzymanym majątku. W tym celu musi złożyć w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2. Poda w nim m.in. co jest przedmiotem darowizny i od kogo ją otrzymał. Na dokonanie zgłoszenia jest 6 miesięcy od momentu otrzymania darowizny. Nawet jednodniowe spóźnienie będzie oznaczać utratę zwolnienia z podatku.

Wiemy już, że otrzymanie darowizny nie podlega rozliczeniu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jednak, jeśli obdarowany będzie chciał sprzedać podarowany mu dom czy mieszkanie, skutki w PIT mogą się pojawić. Wszystko będzie zależeć od tego, kiedy przekazano darowiznę.

Osoby, które nabyły nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Trzeba będzie zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Choć zasada ta nie będzie dotyczyć sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny. Osoby, które w tym czasie dostały nieruchomość, a teraz chcą ją sprzedać, nie zapłacą PIT.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku trzeba fiskusowi wpłacić 19-proc. podatek dochodowy, który jest płacony od dochodu. Taki sam podatek płaci się od zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Inne jednak będą ulgi podatkowe niż stosowane do sprzedaży nieruchomości z okresu 2007 - 2008.

Aby nie zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży darowanej nieruchomości otrzymanej w latach 2007 - 2008 i od 2009 r., trzeba sprawdzić, czy nie można skorzystać z innych ulg podatkowych, np. meldunkowej lub mieszkaniowej.

Przeniesienie na rzecz podatniczki własności nieruchomości nastąpiło 30 grudnia 2010 r. Tym samym zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na podatniczkę w dniu 30 grudnia 2010 r. stanowi nabycie nieruchomości.

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2010 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 proc., o ile zostanie osiągnięty przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (tzn. przed upływem 31 grudnia 2015 r.).

W takim przypadku odpłatne zbycie tej nieruchomości będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż nieruchomości nabytej do 31 grudnia 2006 r.

Wysokość podatku: 10 proc. przychodu

Rozliczenie z fiskusem: 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia

Zasada: nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie

Sprzedaż nieruchomości nabytej w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Wysokość podatku: 19 proc. dochodu

Rozliczenie z fiskusem: w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (do 30 kwietnia)

● nie trzeba płacić PIT, gdy podatnik był zameldowany na pobyt stały w zbywanym mieszkaniu przez co najmniej 12 miesięcy.

Zasada: nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Sprzedaż nieruchomości nabytej od 1 stycznia 2009 r.

Wysokość podatku: 19 proc. dochodu

Rozliczenie z fiskusem: w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (do 30 kwietnia)

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od zbycia.

Zasada: nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

- zalicza się do niej: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

- zalicza się do niej: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

- zalicza się do niej innych nabywców.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).