Jak poprawnie przygotować się do rozliczenia dochodów z najmu

Od 2010 roku podatnicy opłacający ryczałt z najmu stosują jedną stawkę podatkową w wysokości 8,5 proc. Do końca 2009 roku obowiązywały w tym zakresie dwie stawki: 8-proc. i 20-proc. Stawkę 20-proc. należało zastosować do nadwyżki przychodów ponad równowartość 4 tys. euro.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ryczałtowcy uzyskujący przychody z najmu muszą do koń-ca stycznia złożyć w urzędzie skarbowym PIT-28. W rozliczeniu za 2010 rok będzie to 31 stycznia 2011 r.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Rozliczając przychody z najmu, trzeba będzie wypełnić PIT-28. Czasem mogą też być potrzebne załączniki. Jednym z nich będzie PIT-28/A, który wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu.

Ponadto podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT/O (odliczenia inne niż mieszkaniowe, np. ulga internetowa, rehabilitacyjna) i PIT/D (odliczenia mieszkaniowe).

Załącznikiem, który podatnik będzie musiał złożyć wraz z zeznaniem, jest formularz oświadczenia o wysokości wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (PIT-2K). Formularz potrzebny jest do właściwego rozliczenia ulgi odsetkowej w ramach tzw. praw nabytych (ulga została już zniesiona).

Zatem w naszym przypadku poza formularzem PIT-28 konieczne będzie także wypełnienie załącznika PIT/O, w którym podatnik wykaże wydatki internetowe.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Dochody osiągane przez podatników m.in. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Aby skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania, należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym w przypadku osiągania przychodów m.in. z najmu przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Wobec tego podatniczka nie może w trakcie 2010 roku zmienić formy opodatkowania dochodów osiąganych z najmu lokali. Dochody osiągane z najmu lokali z tytułu umów zawartych od 1 maja 2010 r. nie mogą być opodatkowane stawką 8,5-proc. przychodu, wynikającą z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Źródłem przychodu, w stosunku do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania, jest najem, a nie każda zawarta umowa czy wynajmowana nieruchomość oddzielnie. Oznacza to, że wybrana przez podatniczkę forma opodatkowania obowiązywać będzie w stosunku do przychodów osiągniętych z najmu wszystkich nieruchomości, do czasu zgłoszenia zmiany formy opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów.

Jeśli podatniczka chciała zmienić formę opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt, powinna do 20 stycznia 2011 r. złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobi, nadal przychody z najmu będzie musiała rozliczać według skali PIT.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Oznacza to, że o powstaniu przychodu z najmu można mówić, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz dla spółdzielni, abonament za istniejące w tym lokalu media), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia", o którym mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl