Kiedy można przy przychodach z najmu płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

@RY1@i02/2010/153/i02.2010.153.086.006b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Justyna Bauta-Szostak, radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Najbardziej korzystną formą opodatkowania dla najmu może okazać się opodatkowanie dochodów z najmu według zasad przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych. Atrakcyjność tej formy opodatkowania wynika przede wszystkim z jednolitej, relatywnie niskiej stawki podatku w wysokości 8,5 proc. (do końca 2009 roku obowiązywały dwie stawki podatku - 8,5 oraz 20 proc. z progiem podatkowym na poziomie równowartości w złotych 4 tys. euro). Jednak i ta metoda ma swoje wady. Jest nią brak możliwości pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania - wydatki poniesione przez podatników w związku z wynajmem nie pomniejszają bowiem podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Ten sposób opodatkowania będzie zatem najbardziej korzystny dla podatników, którzy uzyskują wysokie przychody z najmu i nie ponoszą w związku z nim wielu kosztów. Na uwagę zasługuje również okoliczność, że przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych nie mają zastosowania do przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej. Jeśli więc podatnik wynajmuje np. nieruchomość w ramach prowadzonej działalności, nie będzie on miał możliwości stosowania 8,5-proc. stawki podatku do osiąganych z tego tytułu przychodów. Wybór opodatkowania ryczałtowego jest możliwy zarówno w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych, z tym że nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu i wybór ryczałtowej formy opodatkowania. Dlatego praktyczną i ważną kwestią jest ustalenie, kiedy możemy mówić o tym, że najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, a kiedy dotyczy prywatnego majątku. Najem kilku/kilkunastu nieruchomości może być uznany przez organy podatkowe za dokonany w ramach działalności gospodarczej. Może się tak zdarzyć nawet wówczas, gdy podatnik nie dokonał formalnej rejestracji działalności. Kwalifikacja dochodu jako dochodu z działalności gospodarczej powoduje, że podatnik nie ma prawa do opodatkowania zryczałtowanego.

Jeżeli nieruchomość stanowi własność małżonków, to istnieje możliwość, że całość przychodu będzie podlegała opodatkowaniu tylko u jednego z nich, jeśli złożą oni pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków. Oświadczenie to powinno wskazywać małżonka, który będzie dokonywał rozliczeń, oraz być podpisane przez oboje małżonków. Oświadczenie powinno być złożone najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty podatku zryczałtowanego. Oświadczenie takie powinno być składane do 20 stycznia każdego kolejnego roku podatkowego. Jeżeli jeden z małżonków złożył oświadczenia o wyborze opodatkowania ryczałtowego i małżonkowie nie złożyli oświadczenia, że całość przychodów z najmu będzie podlegała opodatkowaniu tylko u jednego z nich, to przychody z najmu, w części przypadającej na drugiego małżonka, podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, tj. według skali.

em