Jak rozliczyć zbycie nieruchomości

Podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisanym przypadku niezbędne jest więc ustalenie momentu nabycia przez podatniczkę prawa własności nieruchomości. W sytuacji gdy dochodzi do zwrotu bezprawnie zajętej nieruchomości spadkobiercom osób, którym tę nieruchomość odebrano, wówczas prawo do zwrotu znajduje swe źródło w nabyciu spadku.

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednak nie kreuje tego prawa. Przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. W związku z tym nie następuje nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT w momencie zwrotu nieruchomości.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia odzyskanej nieruchomości, jej nabycie nastąpiło w dniu śmierci matki podatniczki w 2000 r.

Art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Podstawą obliczenia PIT przy zbyciu nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

Za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m in.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Koszty przy zbyciu nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W opisanym przypadku, ponieważ podatnik sprzedał nieruchomość za cenę niższą od ceny zakupu, przychód do opodatkowania nie wystąpi.

Art. 10, 19, 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

W analizowanej sprawie trzeba zastosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. Wszystko dlatego że podatnik kupił działkę w 2006 roku. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o PIT (w brzmieniu z 2006 roku) wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

● na nabycie w RP budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

● na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

● na nabycie na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

● na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Polski,

● na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Skoro pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki w 2008 roku w całości wydatkowano na nabycie nowej nieruchomości w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży działki, zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego.

Art. 10, 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Przepisy ustawy o PIT od 1 stycznia 2009 r. wprowadziły ulgę mieszkaniową. Katalog wydatków, na które można przeznaczyć pieniądze, aby skorzystać z ulgi, znajduje się w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o PIT. Niezbędnym warunkiem do skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ustawie. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia jest wydatkowanie (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane cele mieszkaniowe.

Zwolnienie to jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Zatem niezłożenie przez podatniczkę PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, nie powoduje utraty prawa do skorzystania ze zwolnienia, jeśli podatniczka wydatkowała przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 przed upływem terminu dwuletniego. Taką interpretację potwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji nr IPPB2/415-1033/10-2/MK1.

Zatem przychód uzyskany ze zbycia udziału w nieruchomości w części, w jakiej podatniczka przeznaczyła go na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, przed upływem terminu dwuletniego jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Art. 10, 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Skorzystanie z ulgi meldunkowej uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków: okres zameldowania na pobyt stały w zbywanej nieruchomości nie może być krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia; trzeba w terminie (do 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości) złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym o spełnieniu warunków do ulgi meldunkowej.

Przyjmując, że podatnik w mieszkaniu był zameldowany przez co najmniej rok przed datą zbycia, oraz zakładając, że w ustawowym terminie, tj. do 30 kwietnia 2011 r., złoży we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, to przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu nabytego w 2007 r. w drodze spadku skorzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podkreślają, że ulgą meldunkową objęty jest wyłącznie przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Ulga meldunkowa nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości.

Zatem przychód uzyskany ze zbycia gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie związanego ze zbywanym prawem do budynku mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19-proc. PIT.

Uzyskany przez podatnika w 2010 roku przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2007 roku w części przypadającej na grunt związany ze zbytym lokalem stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu PIT.

Art. 10, 21 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w latach 2007 - 2008.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl