Jak rozliczyć przychód z najmu wspólnego mieszkania

Izba Skarbowa we Wrocławiu

Najem zgodnie z art. 10 ust.  1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) został przez ustawodawcę zaliczony do źródeł przychodu. Przychodem z tego źródła, jak stanowi art. 11 ust 1 ustawy, są pieniądze (lub inne wartości) otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym.

W świetle powyższego należy uznać, iż wyłącznie spełnienie świadczenia przez najemcę (np. zapłata czynszu najemnego) na rzecz uprawnionego do otrzymania świadczeń wynikających z zawartej umowy najmu (a więc wynajmującego, zarządcy budynku lub innej osoby wskazanej w umowie) oznacza uzyskanie przychodu w świetle art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z kolei sam fakt upływu terminu do zapłaty czynszu najemnego w przypadku, gdy czynsz taki nie zostanie wynajmującemu faktycznie zapłacony (postawiony do dyspozycji), nie powoduje powstania przychodu z tego źródła. Przychód w przypadku najmu prywatnego ma bowiem charakter kasowy (wiąże się z należnościami faktycznie otrzymanymi lub postawionymi o dyspozycji podatnika), nie zaś memoriałowy (wiążący się z przychodem należnym, choćby nieotrzymanym).

@RY1@i02/2012/239/i02.2012.239.07100120a.803.jpg@RY2@

Krystian Pawłowicz ekspert podatkowy KPMG

W jaki sposób można rozliczać przychody z najmu odziedziczonej nieruchomości?

Uzyskiwanie przychodów z najmu lokalu bez wątpienia rodzi określone obowiązki w podatku dochodowym od osób fizycznych. Na mocy art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Biorąc pod uwagę, że w opisanej sytuacji przedmiot najmu (lokal mieszkalny) objęty jest współwłasnością, należy odwołać się do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). Przychody takie łączy się z pozostałymi przychodami podlegającymi opodatkowaniu podatkiem progresywnym.

Z brzmienia art. 924 i 925 kodeksu cywilnego wynika, że spadkobiercy nabywają spadek z chwilą otwarcia spadku. Momentem otwarcia spadku jest z kolei śmierć spadkodawcy. Z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki tworzą masę spadkową, która podlegać będzie odpowiednim przepisom prawa spadkowego. Na tym etapie, nie są jeszcze określone precyzyjnie wielkości udziałów, w jakich nastąpi dziedziczenie. Dopiero stwierdzenie nabycia spadku dokonane przez sąd lub notariusza pozwala precyzyjnie określić, kto jest spadkobiercą zmarłego oraz jaki udział w masie spadkowej przypadł każdemu ze spadkobierców. Zgodnie z art. 1035 kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. W konsekwencji pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Przesądza o tym art. 207 kodeksu cywilnego. W sytuacji nabycia spadku udział we współwłasności wskazany jest w stwierdzeniu nabycia spadku. Współwłasność w częściach określonych w stwierdzeniu nabycia spadku utrzymuje się najczęściej do zakończenia procedury działu spadku, w której dokonuje się podziału przedmiotów należących do masy spadkowej pomiędzy powołanych do dziedziczenia spadkobierców.

Zatem w przypadku kiedy dwoje spadkobierców otrzymuje przychody z najmu lokalu będącego przedmiotem działu spadku, przychód taki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych. Przychód ten dla każdego ze spadkobierców należy określić proporcjonalnie do udziału każdego ze spadkobierców w masie spadkowej, określony w stwierdzeniu nabycia spadku. Przychody z najmu opodatkowane są, co do zasady, na zasadach ogólnych, tj. podatkiem progresywnym. Jednakże zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) podatnicy osiągający przychody m.in. z tytułu umowy najmu, o ile umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Decydując się na rozliczenie w taki sposób, podatnicy powinni złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Biorąc pod uwagę to, że przychód z tytułu najmu stanowi osobny przychód każdego ze spadkobierców w przypadającej mu części, możliwa jest sytuacja, w której oboje lub tylko jeden z nich zdecyduje się na taką właśnie formę rozliczenia.

@RY1@i02/2012/239/i02.2012.239.07100120a.804.jpg@RY2@

Piotr Kościańczuk, dyrektor w Kancelarii Skłodowscy

Jak rozliczyć przychody z najmu wspólnej nieruchomości? Czy obowiązek zapłaty podatku mają dwaj spadkobiercy?

Orzeczenie sądowe ustalające nabycie spadku wskazuje wyłącznie krąg spadkobierców i przypadającą im część spadku. Orzeczenie takie nie przyznaje konkretnych rzeczy lub praw konkretnym spadkobiercom. Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia problemu podatkowego powinniśmy przyjąć zasady wynikające ze współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych. Każdy z współwłaścicieli ma bowiem prawo własności do ułamkowej części nieruchomości będącej przedmiotem spadku. Zasady rozliczania takich dochodów z rzeczy wspólnych określa art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.; dalej ustawa o PIT). Przychody ze wspólnej własności powinny być określone proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku. Z braku przeciwnego dowodu uznaje się że udziały są równe.

W opisywanym przypadku dowodem wskazującym na podział zysku w inny sposób jest wyrok sądowy określający części ułamkowe spadku. Należy zauważyć, że o istnieniu przychodu decyduje sam fakt bycia właścicielem, a nie fizyczne władanie rzeczą (posiadanie). Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli powinien rozliczyć swoją część przychodu z rzeczy wspólnej. Ustawa o PIT ustala w art. 10, że przychody z najmu rzeczy stanowią osobno uregulowane źródło przychodów. Zasady wskazujące, kiedy przychód powinien być rozpoznany, są określone w art. 11 ustawy. Zgodnie z tym przepisem za przychód uważa się pieniądze otrzymane przez podatnikach. Wyjątek od tej reguły nazywanej regułą kasową stanowiłyby wyłącznie przychody z najmu, o ile wynajem byłby prowadzony przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Co do zasady więc przychody obu współwłaścicieli powinny być rozliczane w momencie spełnienia świadczenia z tytułu czynszu do ich rąk proporcjonalnie do udziału we współwłasności.

Istotnym elementem rozważań jest określenie, jakie rodzaju postanowienie zostało wydane przez sąd w sprawie najmu nieruchomości. Zgodnie przepisami art. 207 kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, o ile żaden z współwłaścicieli nie poniósł dodatkowych nakładów na rzecz w celu uzyskania pożytków. Jedynie w wypadku gdyby takie nakłady były uczynione, może żądać od drugiego rozliczenia. Jeżeli orzeczenie sądowe było wydane na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego, nie będzie wpływać w żaden sposób na przychody z czynszu, ponieważ rozstrzygnięcie ma na celu wyłącznie możliwość skutecznego zarządzania rzeczą w przypadku braku zgody wśród współwłaścicieli. Takie samo znaczenie miałoby oddanie nieruchomości w zarząd jednemu z nich. Wtedy ustanowiony zarządca ma obowiązek rozliczenia się z zarządu rzeczą wspólną, a co za tym idzie przekazania wpływów.

W takich przypadkach za moment powstania przychodu powinien być uznany wpływ pieniędzy lub postawienie ich do dyspozycji współwłaścicieli. Zarządca będzie więc rozliczał przychód z najmu w momencie wpływu pieniędzy od najemcy, a pozostali współwłaściciele w momencie wpływu pieniędzy od zarządcy z tytułu rozliczenia. Pogląd o takim traktowaniu czynszu został wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z 14 czerwca 1965 r. (sygn. akt III CO 20/65). Jedynie w przypadku, kiedy pożytki z rzeczy byłyby przyznane sądownie tylko jednemu ze współwłaścicieli, pozostali nie byliby zobowiązani do rozpoznania przychodu z tego tytułu.

Oprac. Przemysław Molik

Podstawa prawna

Art. 207, art. 924, art. 925, art. 1035 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 8 ust. 1, art. 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.). Art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).