Jak rozliczać prywatny najem garażu na okres zimowy

Czy najem garażu jest opodatkowany PIT

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.815.jpg@RY2@

Jeśli w wyniku zawartej umowy najmu wynajmujący otrzyma w zamian za oddanie do używania garażu najemcy ustalony czynsz, to taki czynsz jest przychodem i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Szczegółowe zasady rozliczania będą się różnić w zależności od tego, czy garaż jest częścią majątku związanego z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, czy też jego własnością prywatną. W pierwszym przypadku przychody z najmu są kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W drugim - podlegają opodatkowaniu według zasad przewidzianych dla rozliczenia najmu prywatnego. Podatnik ma wtedy możliwość wyboru, w jaki sposób je rozliczyć: na zasadach ogólnych czy ryczałtem.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt, 3, pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Art. 659 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy wynajmujący może odliczyć koszty podatkowe

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.816.jpg@RY2@

Najem prywatny może być rozliczany na zasadach ogólnych. Jest to też podstawowa forma opodatkowania tego typu przychodów. Wtedy wynajmujący płaci podatek według stawki 18 proc. lub 32 proc. Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych opodatkowaniu podlega dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Przychodem jest umówiony czynsz, jaki płaci najemca. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić też w formie rzeczowej. Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie przychodem wynajmującego. Kosztami, które można odliczyć od przychodu, mogą być np. wydatki na remont garażu czy jego ubezpieczenie. Muszą być one jednak poniesione faktycznie prze wynajmującego, a nie przez najemcę. Oprócz tego muszą być udokumentowane, najlepiej fakturą.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 16a, art. 27 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy trzeba płacić bieżące zaliczki na podatek

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.817.jpg@RY2@

Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych należy obliczać co miesiąc zaliczki na podatek i wpłacać je do urzędu skarbowego. Nie jest jednak konieczne wypełnienie żadnych deklaracji. Zaliczki wpłaca się w terminie do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za listopad trzeba wpłacić do 20 grudnia, a zaliczkę za grudzień - do 21 stycznia 2013 r. (20 stycznia wypada w niedzielę). Zaliczki za grudzień nie trzeba wpłacać, gdy przed upływem terminu wynajmujący złoży zeznanie roczne i wpłaci należny podatek wynikający z deklaracji. Jeśli tego nie zrobi, to roczne zeznanie podatkowe musi złożyć do 30 kwietnia 2013 r. W deklaracji PIT-36 oprócz przychodów z najmu powinien wykazać także inne swoje dochody, np. z pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej. Jeśli przychód z najmu garażu byłby jedynym uzyskiwanym przez podatnika w ciągu roku podatkowego, to być może nie będzie musiał od niego płacić podatku. Tak będzie, jeśli całkowity dochód w ciągu roku rozliczany według skali podatkowej nie przekroczy 3091 zł. W takim przypadku nie trzeba płacić zaliczek, ale nie zwalnia to z obowiązku złożenia rocznego zeznania podatkowego.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 27 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy czynsz można opodatkować 8,5-proc. PIT

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.818.jpg@RY2@

Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej, mogą rozliczać się tzw. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jest to uproszczona forma rozliczenia podatku. Warunkiem skorzystania z niej jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu według miejsca zamieszkania wynajmującego. Jeśli podatnik rozpoczyna najem od grudnia, to oświadczenie musi złożyć najpóźniej do końca grudnia (ale tylko jeśli otrzyma czynsz jeszcze w tym miesiącu). Zgłoszenie o wyborze takiej formy opodatkowania dotyczy również lat następnych. Ryczałt za grudzień w takim przypadku podatnik powinien zapłacić w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28 (druk właściwy do rozliczania przychodów opodatkowanych ryczałtem), tj. do 31 stycznia 2013 r. Jeśli pierwszy czynsz otrzymałby w styczniu, to podatek wpłaca do 20 lutego 2013 r. Przy rozliczeniu ryczałtem opodatkowaniu podlega całkowity przychód uzyskany z tytułu najmu. Nie można go pomniejszyć o żadne koszty uzyskania. Od przychodu można odjąć tylko m.in. zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny czy wydatki rehabilitacyjne. Podatek obliczony według stawki ryczałtowej można pomniejszyć natomiast o zapłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne. Warunkiem odliczenia od dochodu i od podatku przy ryczałcie jest jednak to, że wynajmujący nie dokonał już takich odliczeń od innych swoich dochodów lub podatku rozliczanych według zasad ogólnych.

Podstawa prawna

Art. 9 ust. 4, art. 11, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Art. 26 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy przy braku czynszu trzeba płacić podatek

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.819.jpg@RY2@

Podatek dochodowy z tytułu najmu, zarówno rozliczany według zasad ogólnych, jak i ryczałtem, płaci się wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma umówioną kwotę czynszu lub najemca pozostawi mu do dyspozycji pieniądze albo jakieś świadczenia rzeczowe.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Czy można rozliczać się odrębnie

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.820.jpg@RY2@

Co do zasady kiedy przedmiot najmu, w tym przypadku garaż, należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z nich powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku, czyli najczęściej po połowie. Możliwe jest jednak opodatkowanie całości dochodów (przychodów) z najmu przez jednego z małżonków. Małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej muszą wtedy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z nich będzie odprowadzał w całości podatek z tego tytułu. Jeśli najem ma być opodatkowany na zasadach ogólnych, to oświadczenie trzeba złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym był pierwszy przychód. Natomiast jeśli najem ma być opodatkowany ryczałtem, to oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 20 stycznia, a w przypadku uzyskania przychodu w trakcie roku - w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt. Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie miał obowiązek płacić przez cały rok podatkowy zaliczki na podatek albo ryczałt z tytułu najmu, a także będzie musiał złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim dochody (przychody) z najmu.

Podstawa prawna

Art. 8 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Art. 12 ust. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Czy można wynająć trzy miejsca postojowe

@RY1@i02/2012/227/i02.2012.227.18300150e.821.jpg@RY2@

Liczba wynajmowanych garaży nie pozbawia możliwości opodatkowania przychodów z ich najmu według zasad właściwych dla najmu prywatnego. Takie stanowisko wyraził dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 30 października 2012 r. (nr IPTPB1/415-492/12-2/MAP). Sprawa dotyczyła podatnika, który po likwidacji prowadzonej przez niego działalności gospodarczej postanowił wynajmować wszystkie swoje nieruchomości i rozliczać je na zasadach najmu prywatnego. Organ potwierdził stanowisko podatnika, który zamierzał opodatkować ryczałtem według 8,5-proc. stawki kilka nieruchomości - lokal mieszkalny, dwa budynki wolno stojące i kilka lokali użytkowych. Izba skarbowa uznała, że po likwidacji działalności gospodarczej przedmiotem najmu nie będą już składniki majątku związane z wcześniejszą działalnością gospodarczą podatnika.

Podstawa prawna

Art. 6 ust. 1a, art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl