Cele mieszkaniowe: stanowisko sądu słuszne, ale trudno je zastosować

Jednym z najbardziej istotnych przepisów dla osób fizycznych sprzedających mieszkania jest art. 21 ust. 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), zwalniający z podatku dochodowego tę część dochodu uzyskanego z sprzedaży nieruchomości, która została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe w okresie 2 lat od daty uzyskania dochodu. Ustawodawca doprecyzował pojęcie własnego celu mieszkaniowego w art. 21 ust. 25 tej ustawy poprzez wprowadzenie listy wydatków, których dokonanie uprawnia podatnika do skorzystania ze zwolnienia, takich jak nabycie nieruchomości czy też spłata kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.

Na gruncie przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, powstaje pytanie, czy dokonanie jednego z wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 tej ustawy jest równoznaczne z dokonaniem wydatku na własne cele mieszkaniowe, czy też w celu zastosowania zwolnienia podatnik obowiązany jest spełnić dodatkowe warunki, np. faktycznie zamieszkać w nabytej nieruchomości.

Za pierwszym podejściem przemawia fakt, iż w art. 21 ust. 25 ustawa o PIT wprost wskazuje, co ustawodawca uznał za wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe, nie wprowadzając wymogu faktycznego zamieszkania w nabytej nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku zastosowania pierwszego podejścia, zwolniony z podatku mógłby być dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony np. na nabycie nieruchomości w celu jej odsprzedaży z zyskiem lub też nabycie jakiejkolwiek nieruchomości (np. od członków rodziny) w celu skorzystania ze zwolnienia. Powyższe oznaczałoby odejście od celu wprowadzenia zwolnienia, tj. od zwolnienia dochodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Tym samym można rozważyć, czy zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT powinno mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy nabyta nieruchomość została faktycznie wykorzystana na cele mieszkaniowe. Za takim rozwiązaniem opowiedział się WSA w Łodzi w wyroku z 24 lutego 2012 r. (sygn. akt I SA/Łd 1639/11) wskazując, iż zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie ma zastosowania w przypadku, gdy podatnik ponosi wydatek na nabycie nieruchomości w celu jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem czy też w celu osiągnięcia zysku z wynajmu z uwagi na fakt, iż nie jest to wydatek dokonany na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Stanowisko łódzkiego sądu z pewnością odpowiada zamiarowi ustawodawcy zwolnienia z podatku tylko tej części dochodu, która została przeznaczona na nabycie nieruchomości faktycznie przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe podatnika. Jednakże, w praktyce, stanowisko prezentowane przez WSA można zastosować jedynie w ewidentnych przypadkach, takich jak napisanie wprost przez podatnika we wniosku o wydanie interpretacji, że nie zamierza faktycznie wykorzystać nabytej nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych. W pozostałych przypadkach zastosowanie zwolnienia musiałoby być uzależnione od badania, czy podatnik faktycznie zamieszkał w nabytym mieszkaniu, czy faktycznie wybudował dom na nabytej działce lub czy wynajął nabytą nieruchomość osobom trzecim. W praktyce przeprowadzenie takiego testu byłoby niezwykle trudne i wymagałoby wprowadzenia precyzyjnych kryteriów weryfikacji, kiedy nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe i jakie są konsekwencje późniejszej zmiany przeznaczenia nieruchomości (nie wspominając o tym, iż chyba każdy nabywca nieruchomości ma nadzieję, iż nabytą nieruchomość uda mu się w przyszłości sprzedać z zyskiem). Tym samym stanowisko WSA wskazane w wyroku z 24 lutego 2012 r. należy uznać za słuszne, ale niezwykle trudne do zastosowania.

@RY1@i02/2012/102/i02.2012.102.07100020b.802.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak, radca prawny Kancelaria Prawnicza Magnusson

Tomasz Rysiak

radca prawny Kancelaria Prawnicza Magnusson