Czy płacić PIT przy zbyciu nieruchomości

- W tej nieruchomości byłam zameldowana dłużej niż 12 miesięcy. Czy mogę skorzystać z ulgi meldunkowej - pyta pani Katarzyna z Wrocławia. O pomoc w rozwiązaniu tego problemu poprosiliśmy radcę prawnego z Urzędu Skarbowego w Gorlicach oraz Grzegorza Kujawskiego, eksperta podatkowego.

Urząd wyjaśnia

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że obowiązek podatkowy nie powstaje, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. W omawianej sprawie do nabycia doszło w 2007 roku, zatem termin pięcioletniego wyczekiwania upływa 31 grudnia 2012 r.

Ponieważ czytelniczce zależy na wcześniejszym zbyciu nieruchomości, trzeba przyjrzeć się zasadom opodatkowania przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007 - 2008. Zgodnie z tymi zasadami podatek dochodowy wynosi 19 proc. dochodu stanowiącego różnicę między m.in. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż.

Podatnicy uzyskujący przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007 - 2008 mogą jednak skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.). Jest to ulga meldunkowa. Objęte nią zostały przychody z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku; lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie; prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wyżej wymienionym na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Ulga meldunkowa ma zastosowanie do przychodów podatnika, który złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w terminie składania zeznania za rok podatkowy. W przypadku sprzedaży nieruchomości w 2012 roku, oświadczenie należy złożyć do 30 kwietnia 2013 r.

Jednak zwolnienie to nie ma zastosowania do przychodów z odpłatnego zbycia gruntu, udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu czy udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Oznacza to - zdaniem organów podatkowych, potwierdzonym w orzecznictwie WSA - że przychód uzyskany ze zbycia gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, nie korzysta ze zwolnienia i podlega opodatkowaniu. Można doszukać się również orzeczeń, w których prezentowane jest stanowisko przeciwne, tzn. że również grunt, na którym posadowiona jest nieruchomość, korzysta ze zwolnienia (np. wyrok NSA z 26 lipca 2011 r., sygn. akt II FSK 416/10). W związku z tymi rozbieżnościami NSA postanowieniem z 27 października 2011 r. (sygn. akt II FSK 24/1) przedstawił do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów NSA to zagadnienie. Jednak do czasu podjęcia uchwały przez NSA warto przyjąć za właściwe stanowisko prezentowane przez te organy.

Nawet jeśli czytelniczka przyjmie za swoje stanowisko organów co do braku zwolnienia z opodatkowania gruntu, to może się okazać, że obowiązek zapłaty podatku nie wystąpi. Podstawę opodatkowania stanowi bowiem dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu powiększone o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Do kosztów z tytułu sprzedaży nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości, opłaty związane z jej nabyciem, udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości - ale tylko wtedy, jeżeli zwiększyły wartość nieruchomości, koszty związane ze sprzedażą itd. Oczywiście wydatki powinny być odliczone proporcjonalnie do udziału czytelniczki w nieruchomości oraz do stosunku wartości gruntu, na którym posadowiony jest budynek, do wartości całej nieruchomości (grunt z budynkiem).

W sytuacji gdyby pojawił się obowiązek zapłaty podatku z tytułu zbycia gruntu (np. w przypadku gdyby nastąpił znaczący wzrost wartości nieruchomości od momentu jej nabycia w 2007 r.), należy go zapłacić w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dla rozliczenia podatku nie ma odrębnego formularza.

Może się więc okazać, że czytelniczka z tytułu zbycia omawianej nieruchomości jednocześnie złoży oświadczenie o spełnieniu warunków do uzyskania ulgi meldunkowej oraz deklarację z wykazanym podatkiem do zapłaty.

radca prawny w Urzędzie Skarbowym w Gorlicach

@RY1@i02/2012/030/i02.2012.030.07100150a.101.jpg@RY2@

Grzegorz Kujawski doradca podatkowy, partner w KNDP

Podatniczka będzie mogła skorzystać z ulgi meldunkowej. Połowę nieruchomości nabyła bowiem w 2007 roku, a zatem w okresie, w którym obowiązywało to zwolnienie. Ponadto podatniczka przed datą sprzedaży nieruchomości będzie w niej zameldowana na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy.

Przy zachowaniu tych warunków, dla możliwości zastosowania ulgi meldunkowej nie będzie miało znaczenia, w którym roku podatniczka dokona sprzedaży swojej części nieruchomości. Do rozliczenia podatkowego tej sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy obowiązujące w roku nabycia nieruchomości, tj. w 2007 r.

Dla skorzystania z ulgi meldunkowej konieczne jest spełnienie warunków formalnych. Wraz z zeznaniem rocznym za rok, w którym zostanie dokonana sprzedaż nieruchomości, podatniczka powinna złożyć pisemne oświadczenie o uprawnieniu do skorzystania z ulgi.

Trzeba podkreślić, że brak jest wciąż ostatecznego rozstrzygnięcia, czy zwolnienie wynikające z ulgi meldunkowej obejmuje również grunt, z którym trwale związany jest lokal mieszkalny. Zdaniem ministra finansów - nie, i w tym zakresie koniecznie jest wyodrębnienie z wartości sprzedawanej nieruchomości tej jej części, która przypada na grunt, a następnie opodatkowanie tej części wynagrodzenia. Opodatkowaniu w tym przypadku podlegałby osiągnięty dochód według stawki 19 proc.

Z drugiej strony, zdaniem sądów administracyjnych nie ma wątpliwości, że zamiarem ustawodawcy było objęcie zwolnieniem podatkowym zarówno przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jak i gruntu, na której jest ona wybudowana. Taką opinię wyraził np. WSA w Gdańsku w wyroku z 23 listopada 2011 r. (sygn. akt I SA/Gd 978/11). Przyjmując tę opinię, zwolnieniu podlegałby cały przychód ze sprzedaży nieruchomości przez podatniczkę.

Racjonalne rozwiązanie tego dylematu obejmowałoby wystąpienie z wnioskiem o interpretację indywidualną w zakresie zastosowania ulgi meldunkowej do sprzedaży gruntu. Praktycznie jest to możliwe, jeśli podatniczka może poczekać na finalne rozstrzygnięcie sądu. Alternatywą pozwalającą na szybką sprzedaż nieruchomości jest spełnienie warunków dla ulgi, zapłata podatku dochodowego i wystąpienie o stwierdzenie nadpłaty podatku.

Podatniczka wskazuje, że jednocześnie ze sprzedażą części nieruchomości chciałaby przenieść na nabywcę obowiązek spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. Należy rozumieć, że sprzedając część nieruchomości, nie dokona ona spłaty przypadającej na nią części kredytu, np. z wynagrodzenia za sprzedaż.

Pomińmy istotną kwestię zgody banku na obciążenie tym kredytem nabywcy, który przecież spłaca już swoją część nieruchomości. Z podatkowego punktu widzenia konieczne jest rozstrzygnięcie, czy przychód ze sprzedaży mieszkania jest pomniejszany o wartość przejmowanego kredytu.

Bardziej prawdopodobny jest przypadek, gdy nabywca zaciągnie nowy kredyt na nabycie części nieruchomości, który posłuży m.in. na spłatę kredytu podatniczki. W takiej sytuacji nie ma wątpliwości: przychodem ze sprzedaży części nieruchomości przez podatniczkę jest cena niepomniejszona o wartość spłacanego kredytu. Spłata kredytu jest jedynie formą rozliczenia dwóch zobowiązań kredytowych. Nie ma to jednak znaczenia, jeśli podatniczka może skorzystać z ulgi meldunkowej.

Gdyby jednak bank podatniczki wyraził zgodę na przejęcie przez nabywcę kredytu podatniczki, w sensie prawnym mielibyśmy do czynienia ze zwolnieniem podatniczki z długu. W moim przekonaniu można byłoby twierdzić, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obciążona kredytem, do którego spłaty będzie zobowiązany nabywca. W konsekwencji należałoby przyjąć, że przychód z tytułu sprzedaży obciążonej nieruchomości dla celów podatku dochodowego obniża się o wartość obciążenia, tj. kredytu. Podkreślić należy, że dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych nie byłoby uprawnione odliczenie wartości kredytu od podstawy opodatkowania.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym w latach 2007 - 2008).

Oprac. Ewa Matyszewska