Sprzedaż odziedziczonego domu lub gruntu może się wiązać z zapłatą podatku

Sam fakt odziedziczenia nieruchomości po najbliższych z zasady nie powoduje powstania przychodu u spadkobiercy na gruncie PIT, jednak gdyby spadkobierca chciał w krótkim czasie sprzedać odziedziczoną nieruchomość, musi liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Przełom roku jest dobrą okazją, aby sprawdzić, czy przy sprzedaży należy zapłacić podatek.

Opodatkowanie

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. (także w drodze darowizny lub dziedziczenia, gdzie zastosowano zwolnienie w podatku od spadków i darowizn) wystąpi konieczność zapłacenia podatku w wysokości 19 proc. dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Dochodem jest różnica między przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. Konieczność zapłaty podatku nie wystąpi tylko w dwóch przypadkach.

Po pierwsze, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od daty nabycia. Okres ten biegnie dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tzn. mieszkanie odziedziczone np. 23 sierpnia 2009 r. można sprzedać bez podatku dopiero po 1 stycznia 2015 r. - bo 5 lat to lata 2010, 2011, 2012, 2013 i 2014). Nabycie spadku następuje automatycznie z momentem śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu o nabyciu spadku jedynie potwierdza, że spadkobierca ma prawo do tego spadku już od momentu jego otwarcia, czyli od śmierci spadkodawcy.

Po drugie, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia "wydatkujemy na cele mieszkaniowe" w okresie do 2 lat od sprzedaży nieruchomości. Bieg dwuletniego terminu rozpoczyna się z początkiem roku kalendarzowego następującego po roku kalendarzowym, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Jak z tego wynika, po 31 grudnia 2013 r. obowiązek zapłaty podatku nie wystąpi w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2008 r.

Co jest kosztem

Nietrudno ustalić przychód w przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Będzie nim cena określona przez strony w umowie sprzedaży (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT). Przedmiotem licznych kontrowersji jest określenie, co można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Artykuł 22 ust. 6d ustawy o PIT jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu są własne nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, oraz podatek od spadków i darowizn w części, jaka przypadała na sprzedawaną nieruchomość. W razie sprzedaży odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat podatnik zapłaci de facto 19-proc. zryczałtowany podatek od przychodu, ponieważ ceny, która jest dochodem, nie można praktycznie pomniejszyć o jakiekolwiek realne koszty uzyskania przychodu. Wszelkie nakłady na remonty, jakie będą podlegać odliczeniu, powinny być udokumentowane rachunkami. Nie zostanie natomiast odliczona wartość własnej pracy. [przykład 1]

Dochód podlegający opodatkowaniu pomniejszają jedynie wydatki związane z kosztami sprzedaży nieruchomości oraz zwiększeniem jej wartości. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena wyrażona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Są nimi wydatki, których poniesienie przez sprzedającego było konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Wielu spadkobierców sprzedając odziedziczoną nieruchomość zapomina o odpowiednim udokumentowaniu takich wydatków. Do kosztów odpłatnego zbycia możemy zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie, wydatki związane ze sporządzeniem umowy przez notariusza, koszty i opłaty sądowe.

Zdarza się, że przed sprzedażą odziedziczonej nieruchomości dokonujemy wydatków, które mają na celu zwiększenie jej atrakcyjności dla potencjalnych nabywców. Takie wydatki również będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, pod warunkiem że będą zwiększały wartość nieruchomości (art. 22 ust. 6d ustawy o PIT). Wysokość powyższych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o PIT). Należy też pamiętać, że pojęcie ,,wydatki na cele mieszkaniowe" zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT nie ogranicza się jedynie do zakupu nowego mieszkania.

Osoby, które sprzedały odziedziczone mieszkanie przed upływem 5 lat, powinny zapłacić podatek lub w ciągu 2 lat wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont domu czy mieszkania, które już posiadają, lub adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego.

Jak widać, odpowiednie zaplanowanie sprzedaży odziedziczonej nieruchomości może pozwolić na zmniejszenia podatku do zapłaty.

Lokal z długiem

Jeżeli odziedziczyliśmy mieszkanie lub dom i nie stać nas na bieżące spłacanie kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę na jego zakup, wówczas stosowanym zwykle wyjściem będzie jego szybka sprzedaż. Niestety, tu ustawodawca nie wspiera naszych zamiarów. Spłata kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę nie jest uwzględniania przy opodatkowaniu sprzedaży poprzez spadkobiercę. [przykład 2]

Może więc warto zastanowić się nad wynajęciem nieruchomości (jeśli są takie możliwości), a z otrzymywanych opłat za wynajem spłacać raty kredytu. Dopiero po całkowitej spłacie długu można pomyśleć o sprzedaży nieruchomości.

Twarde stanowisko fiskusa i sądów

Podatnicy od wielu lat bezskutecznie próbują przekonać organy podatkowe i sądy administracyjne o słuszności swoich racji. W tę niekorzystną dla podatników linię orzeczniczą wpisuje się niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r. (sygn. akt II FSK 2218/11), z którego jednoznacznie wynika, że spłacone odsetki od kredytu nie są kosztem podatkowym, bo nie są one nakładami na mieszkanie. NSA podkreślił, że odsetki od kredytu mieszkaniowego nie zwiększają wartości mieszkania, więc nie można o nie pomniejszyć podatku.

Jak wynika z odpowiedzi ministra finansów na interpelację poselską nr 17121 z 5 kwietnia 2013 r. w sprawie podstawy opodatkowania zadłużonych lokali mieszkalnych nabytych w drodze spadku, Ministerstwo Finansów nie widzi potrzeby zmian przepisów w tym zakresie. Ponadto, zdaniem ministra, stanowisko prezentowane przez organy podatkowe w zakresie przedmiotowego zagadnienia jest jednolite, zgodne z literalną wykładnią powołanych przepisów, w związku z tym nie ma uzasadnienia do wydania interpretacji ogólnej. Osobom znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej minister radzi zwrócić się z wnioskiem do właściwego miejscowo naczelnika urzędu skarbowego o przyznanie ulgi w spłacie zobowiązania podatkowego lub zaległości podatkowej.

PRZYKŁAD 1

Bez odliczeń

Odziedziczone mieszkanie podatnik zamierza sprzedać za cenę 100 000 zł. Będzie więc musiał rozpoznać przychód w wysokości 100 000 zł opodatkowany stawką w wysokości 19 proc., bez jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodu zmniejszających przychód.

Cena sprzedaży odziedziczonej nieruchomości	100 000 zł
Przychód	100 000 zł
Koszty uzyskania przychodu	0 zł
Podatek do zapłaty	19 000 zł (100 000 zł x 19 proc.)

PRZYKŁAD 2

Kredyt nie obniży wartości

Spadkobierca chce sprzedać zadłużoną na kwotę 500 tys. zł nieruchomość za cenę 520 tys. zł. Wydawać by się mogło, że dochodem podlegającym opodatkowaniu powinna być różnica między ceną a wartością zadłużenia, czyli 20 tys. zł. Niestety, przepisy wyraźnie wskazują, że do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć jedynie nakłady poczynione przez spadkobiercę (o ile podniosły one wartość nieruchomości) oraz podatek od spadków i darowizn. Spadkobierca musi więc zapłacić podatek od ceny sprzedaży niepomniejszonej o wartość zadłużenia (520 tys. zł x 19 proc. = 98 800 tys. zł). Spadkobierca "zarobił" na sprzedaży zadłużonej nieruchomości 20 tys. zł, jednak podatek, który będzie musiał zapłacić, wyniesie prawie 100 tys. zł.

Cena zbywanej nieruchomości	520 000 zł
Wartość zadłużenia zbywanej nieruchomości	500 000 zł
Podstawa opodatkowania 19-proc. stawką	520 000 zł
Zysk faktyczny	20 000 zł
Podatek do zapłacenia	98 800 zł

@RY1@i02/2013/250/i02.2013.250.07100030a.803.jpg@RY2@

Piotr Michalski doradca podatkowy

Piotr Michalski

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).