Czy spadkobierca będzie musiał zapłacić PIT

Zakładamy, że dom został kupiony w 2009 roku. Źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi przychód. Przy czym opodatkowaniu nie podlega przychód, ale dochód ze zbycia nieruchomości. Jest nim różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei koszty uzyskania tego przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT).

Wobec powyższego sprzedaż domu przed upływem 5 lat od daty nabycia będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym, chyba że zaistnieją przesłanki do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy).

Katalog celów mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku, określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Z treści tego przepisu wynika, że podatnik może realizować własne cele mieszkaniowe, m.in. wydatkując przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Zaznaczyć jednak należy, że powyższe zwolnienie będzie obejmowało jedynie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W przedmiotowej sprawie podatnik jedynie w części wydatkował przychód uzyskany ze sprzedaży domu na nabycie piętra innego domu. Zakładając więc, że wydatkowanie nastąpiło w ciągu 2 lat od daty sprzedaży oraz nabycie piętra domu jest własnym celem mieszkaniowym podatnika, ze zwolnienia może korzystać część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionego wydatku w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia. Pozostały dochód zaś, stanowiący różnicę między ogólną kwotą dochodu podlegającą opodatkowaniu a dochodem zwolnionym, podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym.

Do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, podatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 i rozliczenia się z dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

@RY1@i02/2013/194/i02.2013.194.071001200.803.jpg@RY2@

Andrzej Dmowski partner zarządzający Russell Bedford

Sprzedaż nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodów podatnika, które podlega opodatkowaniu PIT. Faktyczne opodatkowanie wystąpi w przypadku odpłatnego zbycia dokonanego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie lokalu. Opodatkowaniu podlega uzyskany przez podatnika dochód w oparciu o stawkę 19 proc. Oznacza to, że środki ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o wydatki związane z jej nabyciem lub wybudowaniem.

Ustawodawca wprowadził zwolnienie z opodatkowania uzyskanego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych przez podatnika na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. W efekcie w przypadku wydatkowania na zakup nieruchomości tylko części środków ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości (przed upływem 5 lat) wartość kosztów uzyskania przychodów będzie odpowiednio niższa. W przypadku niewydatkowania przychodu na określony cel podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania rocznego i do zapłaty podatku wraz z odsetkami.

Wątpliwości podatników dotyczą sytuacji, gdy zbycia nieruchomości dokonali małżonkowie, którzy zadeklarowali, iż uzyskany przez każdego z nich dochód z tego tytułu zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, a jedno z nich zmarło w okresie, w którym wydatki miały być dokonane.

Ponieważ ustawa o PIT wskazuje, że prawo do skorzystania z ulgi dotyczy wydatków poniesionych przez podatnika na własne cele mieszkaniowe, wydatki te muszą być poniesione przez tego podatnika. Współwłaściciel zbytej nieruchomości nie może wydatkować zadeklarowanego przez współmałżonka dochodu na cele mieszkaniowe, ponieważ nie dotyczą one już własnych celów mieszkaniowych podatnika. Zwolnienia w podatku dochodowym mają bowiem charakter osobisty i nie przechodzą w formie uprawnień na spadkobierców (wyrok WSA w Lublinie z 17 października 2012 r., sygn. akt I SA/Lu 513/12).

Gdy warunek dający prawo do skorzystania z ulgi nie zostanie spełniony przez podatnika, może powstać zaległość podatkowa.

W przypadku zobowiązań podatkowych spadkobierca może wystąpić do urzędu skarbowego właściwego dla spadkodawcy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych podatnika. Jednak o zakresie odpowiedzialności spadkobiercy organ podatkowy orzeka w decyzji, w której określa prawidłową wysokość zobowiązania podatkowego, uwzględniając m.in. wysokość ulgi podatkowej, jeśli jej wysokość jest inna niż wykazana w deklaracji złożonej przez spadkodawcę. Termin płatności zobowiązania podatkowego wskazanego w decyzji wynosi 14 dni od jej doręczenia spadkobiercy.

Organ podatkowy nie orzeka o odpowiedzialności spadkobiercy za zobowiązania podatkowe zmarłego podatnika, ale o jej wysokości, ponieważ odpowiedzialność spadkobiercy powstaje niezależnie od wydania decyzji z dniem otwarcia spadku (w przypadku przyjęcia spadku).

Należy podkreślić, że w przypadku niespełnienia przez zmarłego podatnika warunku do zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, ponieważ zadeklarowana przez niego kwota, którą przeznaczył na własne cele mieszkaniowe, nie została wydatkowana w całości lub części, zobowiązanie podatkowe ustala się na dzień obowiązku zapłaty podatku z tytułu uzyskanego dochodu z uwzględnieniem wysokości ulgi, do której miał prawo i którą zrealizował.

W takim przypadku poza określeniem wysokości podatku należy określić również wysokość odsetek. Organy podatkowe określają wysokość odsetek na dzień wydania decyzji adresowanej do spadkobiercy, który realizuje zobowiązanie podatkowe za zmarłego podatnika.

Przyjmuje się również, że spadkobierca może dokonać dobrowolnej zapłaty zobowiązania podatkowego. Nie wpływa to na obowiązek wydania przez organ podatkowy decyzji o odpowiedzialności spadkobiercy, ale może wpłynąć na wysokość odsetek.

Jeśli spadkobierca zna wysokość zobowiązania podatkowego, umie ją określić lub została ona wykazana w zaświadczeniu, o które wystąpił do organu skarbowego, i ureguluje je przed otrzymaniem decyzji, ograniczy kwotę podatku, którą i tak po otrzymaniu decyzji będzie musiał zapłacić.

Podstawa prawna

Art. 100 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.). Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

EKSPERT RADZI

Kiedy należy uregulować podatek od nieruchomości

@RY1@i02/2013/194/i02.2013.194.071001200.804.jpg@RY2@

Adam Hellwig doradca podatkowy i dyrektor w PwC

W przypadku osób fizycznych zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości powstaje na skutek wydania decyzji ustalającej ten podatek. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) chroni podatnika w przypadku opóźnień w wydaniu tej decyzji. Zobowiązanie to nie powstaje, jeżeli decyzja ustalająca została doręczona podatnikowi po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym powstał obowiązek podatkowy.

W naszym przykładzie podatnik nabył nieruchomość 12 września 2010 r. Zakładając, że została ona nabyta na rynku wtórnym, obowiązek podatkowy powstał 1 października 2010 r. Organ podatkowy ma więc 3 lata na wydanie decyzji, a termin liczy się od końca 2010 r. Tak więc organ podatkowy może wydać decyzję ustalającą do końca 2013 r. (tak jest pod warunkiem, że podatnik w 2010 r. złożył w terminie informację do urzędu gminy o nieruchomościach, które nabył - jeżeli nie, termin na wydanie decyzji wydłuża się do 5 lat od końca 2010 r., czyli do końca 2015 r.). Jeżeli podatnik nie otrzyma do końca 2013 r. decyzji, nie będzie musiał płacić podatku od tej nieruchomości. Jeżeli otrzyma, będzie musiał zapłacić podatek, ale bez odsetek za zwłokę.

W sytuacji, w której podatnik zbył nieruchomość 20 września 2013 r. i następnie 25 września nabył piętro nowowybudowanego domu, musi złożyć informację o stanie nieruchomości w swoim urzędzie gminy (ma na to 14 dni od odpowiednio 20 i 25 września). Już sam ten fakt może sprowokować organ podatkowy do uporządkowania dokumentacji i wydania decyzji ustalającej podatek za nieruchomość zakupioną w 2010 r. (podatek będzie należny do końca miesiąca, w którym podatnik zbył nieruchomość).

Co do nowej nieruchomości, jeżeli została kupiona na rynku pierwotnym, istnieje szczególny przepis art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nim, w skrócie - dla nowych budynków obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem. Zakładając więc, że podatnik kupił piętro w nowym budynku w roku, w którym zakończono budowę, podatek od powierzchni budynku będzie należny dopiero od 1 stycznia 2014 r. Niektóre organy podatkowe próbują twierdzić, że te wakacje podatkowe należą się jedynie deweloperom, a nie nabywcom budynków, ale w praktyce wiele organów zgadza się, że wakacje przysługują w stosunku do nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Pojawiają się też pozytywne interpretacje podatkowe w tym zakresie. Należy pamiętać, że podatek od udziału w gruncie będzie niestety należny już od 1 października 2013 r. Aby nie było wątpliwości, od kiedy należy liczyć podatek, do informacji o stanie nieruchomości (składanej na urzędowym formularzu dostępnym w urzędach gmin) można dołączyć krótkie wyjaśnienie i powołać się na wspomniany art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.), podając, że obowiązek podatkowy w stosunku do powierzchni budynku (w tym przypadku piętra) powstaje od kolejnego roku.

Oprac. Łukasz Zalewski