Czy wydatki na remont spółdzielczego mieszkania są kosztem

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w lokalu mieszkalnym. Jest to spółdzielcze prawo do lokalu, a nie własność. W związku z tym płaci podatek od nieruchomości według stawek właściwych dla budynków mieszkalnych. Cały lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. W ostatnim czasie podatnik przeprowadził remont lokalu. Czy wydatki poniesione na odmalowanie go, wymianę podłóg, instalacji elektrycznej i wodociągowej może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów? Przedsiębiorca musiał też wywieźć gruz po remoncie. Czy opłaty związane z wywozem tego gruzu zaliczy do kosztów?

ODPOWIEDZI UDZIELA

Izba Skarbowa w Warszawie

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.; dalej: ustawa o PIT), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu, musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

wmusi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;

wnie może być wymieniony w art. 23 ustawy o PIT, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów;

wmusi być należycie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Przyjmuje się zatem, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia remontu. Określa je natomiast art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem za remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istotą remontu jest więc przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego obiektu wraz z wymianą zużytych składników technicznych, niezmieniające jego charakteru i funkcji.

W związku z tym, że spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego wykorzystywane jest przez podatnika w prowadzonej działalności gospodarczej, to wydatki poniesione na remont, tj. wydatki na odmalowanie lokalu, wymianę podłóg, instalacji elektrycznej i wodociągowej oraz wydatki na wywóz gruzu mogą bezpośrednio w dacie ich poniesienia zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tej działalności gospodarczej.

@RY1@i02/2013/169/i02.2013.169.071001200.803.jpg@RY2@

Łukasz Bączyk starszy konsultant w CRiDO Taxand

Kosztami uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ustawy o PIT) są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tego aktu prawnego. W świetle powyższej definicji, wydatkami, które można rozpoznać dla celów podatkowych są (i) te koszty, które mogą spowodować uzyskanie przychodów w przyszłości bądź (ii) takie, które zachowują bądź zabezpieczają źródło przychodów podatnika. Jednocześnie koszty te nie mogą wchodzić w skład zamkniętego katalogu wydatków, których nie można rozpoznać dla celów podatkowych (art. 23 ustawy o PIT).

Wydatki ponoszone na odmalowanie lokalu, wymianę podłóg, instalacji elektrycznej i wodociągowej w lokalu, w którym prowadzona jest działalność, należy zakwalifikować do wydatków, które zachowują bądź zabezpieczają źródło przychodów podatnika. Tego rodzaju wydatki nie powinny być kwalifikowane jako wydatki ulepszające wartość środka trwałego (czy też inwestycji w obcym środku trwałym), gdyż noszą one charakter wydatków remontowych (a więc przywracających wartość użytkową środka trwałego do stanu wyjściowego), a nie tzw. ulepszeń (tj. wydatków zwiększających wartość początkową środka trwałego, definiowanych dla celów podatku dochodowego jako przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja tego środka). Tego rodzaju koszty nie zostały wymienione w katalogu wydatków niestanowiących kosztów (art. 23 ustawy o PIT). W związku z tym mogą one stanowić koszty uzyskania przychodów osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą w remontowanym lokalu.

Powyższej kwalifikacji nie powinno zmieniać to, iż podatnik nie zgłosił faktu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu swojej spółdzielni mieszkaniowej. Niemniej, należy podkreślić, że podatnik powinien poinformować spółdzielnię mieszkaniową o prowadzeniu działalności gospodarczej w lokalu. Jest to obowiązek podatnika (przypominamy, że w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu to spółdzielnia - jako właściciel lokalu - pozostaje podatnikiem podatku od nieruchomości). Wynika to z faktu, że od powierzchni związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej spółdzielnia powinna odprowadzać podatek od nieruchomości według wyższej stawki. Dodatkowo, opodatkowanie siedziby wyższą stawką podatku od nieruchomości potencjalnie mogłoby stanowić dodatkowy argument w ewentualnym sporze z organami podatkowymi w zakresie odliczalności ponoszonych kosztów remontowych.

Należy też pamiętać o konieczności odpowiedniego udokumentowania ponoszonych wydatków. Podatnik powinien przechowywać faktury dotyczące np. wydatków na zakup farb, podłogi, elementów instalacji elektrycznej oraz instalacji wodociągowej oraz zapłatę wynagrodzenia ekipie remontowej. Ciężar udowodnienia, że dany koszt podatkowy został faktycznie poniesiony spoczywa bowiem na podatniku. Dodatkowo wydatek taki powinien być uzasadniony ekonomicznie - każdorazowo należy ocenić, czy przy prowadzeniu określonej działalności istniała obiektywna potrzeba poniesienia wydatku w ramach racjonalnego działania podjętego w celu uzyskania przychodu bądź zachowania czy zabezpieczenia źródła przychodu. Przykładowo organy podatkowe mogą zakwestionować wydatki poniesione na odmalowanie lokalu, gdy remont był w zeszłym roku (mogą bowiem dojść do wniosku, iż wydatek ten ma w rzeczywistości charakter zbędny).

W powyższej analizie założyliśmy, że cały lokal używany jest wyłącznie na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W przeciwnym wypadku kwalifikacja określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów jest bardziej skomplikowana. Przykładowo w przypadku wydatków dotyczących prac przeprowadzanych w całym mieszkaniu (taka sytuacja będzie mieć miejsce prawdopodobnie w odniesieniu do remontu instalacji elektrycznej i wodociągowej - ciężko bowiem sobie wyobrazić, iż podatnik przeprowadza takie prace tylko w części mieszkania) co do zasady powinna odbywać się ona w oparciu o proporcję powierzchni części lokalu wykorzystywanego na cele prowadzonej działalności gospodarczej (np. pokój przeznaczony na siedzibę firmy, w którym faktycznie prowadzona jest działalność) do całkowitej powierzchni wartości mieszkania.

Opr. Łukasz Zalewski

Podstawa prawna

Art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

EKSPERT RADZI

Jaka stawka podatku od nieruchomości

Podatnik prowadzi w mieszkaniu (spółdzielcze prawo do lokalu) działalność gospodarczą. Czy w takiej sytuacji prawidłowa jest stawka podatku od nieruchomości właściwa dla mieszkań?

@RY1@i02/2013/169/i02.2013.169.071001200.804.jpg@RY2@

Aleksandra Kasińska, doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Sposób opodatkowania lokalu mieszkalnego podatkiem od nieruchomości oraz możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont takiego lokalu może budzić w praktyce wątpliwości. W przypadku lokalu mieszkalnego, który jest w całości i wyłącznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, w mojej ocenie, istnieje konieczność uiszczania podatku od nieruchomości według wyższych stawek, właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podkreślić jednocześnie należy, że z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, jeżeli dane mieszkanie nie pełni żadnych funkcji mieszkalnych dla przedsiębiorcy i jego rodziny.

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) nie uzależnia opodatkowania danego lokalu wyższą stawką podatku od nieruchomości od faktycznego wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej. Wyjątkiem są jednak lokale mieszkalne lub ich części. W tym przypadku bowiem podwyższone opodatkowanie uzależnione jest od rzeczywistego zajęcia powierzchni na prowadzenie działalności gospodarczej. W pozostałych przypadkach wystarcza jedynie, aby nieruchomość znajdowała się w posiadaniu przedsiębiorcy. Jeżeli podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółdzielnia, wówczas przedsiębiorca powinien poinformować spółdzielnię, że dane mieszkanie zajęte jest na prowadzoną przez niego działalność gospodarczą.

W sytuacji gdy mieszkanie wykorzystywane jest równocześnie do celów mieszkalnych oraz w ramach działalności gospodarczej bez widocznego wyodrębnienia przestrzeni przeznaczonej na działalność gospodarczą, to nie ma obowiązku opodatkowania lokalu według stawek właściwych dla lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Moim zdaniem należy wówczas przyjąć, że podatnik wykorzystuje lokal w głównej mierze dla celów osobistych, rodzinnych i nie zmienia przeznaczenia mieszkania z funkcji mieszkalnej na gospodarczą. Stanowisko takie potwierdzają również sądy administracyjne. Orzecznictwo wprawdzie nie jest tu zbyt bogate, ale można wskazać chociażby na prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 11 czerwca 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 2798/11).

Wydatki poniesione na remont mieszkania służącego prowadzeniu działalności gospodarczej będą stanowiły koszty uzyskania przychodów, rozliczane na bieżąco, tj. z momentem poniesienia. Wydaje się, że nie powinno tu mieć znaczenia, czy podatek od nieruchomości w stosunku do tego lokalu ustalony został według wyższej stawki przewidzianej dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą. Warto podkreślić, że nawet jeżeli wykonane prace będą miały charakter ulepszenia, a nie remontu, to i tak będą podlegały bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zaliczane jest bowiem do wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie ulega podwyższeniu na skutek dokonania ulepszeń. Natomiast można mieć istotne wątpliwości, czy faktycznie mieszkanie zajęte jest na prowadzenie działalności gospodarczej, skoro stoi ono puste. Z tego względu urząd skarbowy może zakwestionować zaliczenie wydatków na jego remont do kosztów podatkowych.

Zastrzec należy, że w przypadku osoby korzystającej ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może pojawić się obowiązek zgłoszenia zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w danym lokalu do spółdzielni, jeżeli prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia lokalu, bądź jego części.