Jak rozliczyć przekazanie nieruchomości i kredyt na jej zakup

Podatnik kupił mieszkanie za pieniądze z kredytu. Po dwóch latach zamierza je sprzedać lub przekazać w formie darowizny synowi. Czy ojciec będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej w PIT lub w podatku od spadków i darowizn? Syn chce z kolei zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup kolejnego mieszkania pod wynajem. Obciążona zostanie hipoteka mieszkania, które dostał od ojca. Czy w takiej sytuacji będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych: od nabycia mieszkania od dewelopera, a następnie od ustanowienia hipoteki na rzecz banku?

ODPOWIEDZI UDZIELA Izba Skarbowa w Katowicach

Zgodnie z ustawą z 26 lipca 1991 r. o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie m.in. nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dotyczy to sytuacji, gdy zbycie nie odbywa się w ramach prowadzonej działalności. Zatem jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie jest opodatkowana.

Z przekazanych informacji wynika, że podatnik, który kupił mieszkanie, zamierza je sprzedać po 2 latach od nabycia. Zatem nabycie mieszkania miało miejsce najwcześniej w 2010 r. Oznacza to, że zastosowanie będą miały przepisy ustawy o PIT w wersji obowiązującej od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z nimi podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania wynosi 19 proc. dochodu. Przychodem ze sprzedaży jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, wydatki na sporządzenie przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Jeżeli cena sprzedaży, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ze sprzedaży określa urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej. Przychód, czyli cenę ze sprzedaży mieszkania pomniejszoną o ewentualne koszty sprzedaży, można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, którymi są udokumentowane koszty nabycia.

Koszt nabycia określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik stał się właścicielem mieszkania. Będzie to cena, jaką podatnik zapłacił zbywcy za mieszkanie, niezależnie od tego, czy zakup jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środkami pochodzącymi z oszczędności.

Przepisy prawa przewidują zwolnienie od podatku w przypadku przeznaczenia dochodu ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Wolne od podatku są dochody ze zbycia mieszkania, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży mieszkania, jeżeli od dnia sprzedaży tego mieszkania, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym je sprzedano, przychód ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu ze sprzedaży.

Oznacza to, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się np. nabycie budynku czy lokalu mieszkalnego, czy spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Polska państwie UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej zwolnienie stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów, których stroną jest Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik powinien w zeznaniu PIT-39, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia mieszkania i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania zwolnienie, lub

2) dochody podlegające zwolnieniu.

W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia podatnik musi złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

OPINIA EKSPERTA

@RY1@i02/2013/086/i02.2013.086.07100120h.802.jpg@RY2@

Krystian Pawłowicz ekspert podatkowy w KPMG

W analizie konsekwencji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną oraz ewentualnych ulg przysługujących z tego tytułu niezwykle istotny jest dzień nabycia nieruchomości. Przepisy w tym zakresie były kilkukrotnie nowelizowane, a w konkretnym przypadku zastosowanie znajdują regulacje właściwe według daty nabycia nieruchomości. Przepisy ustawy o PIT w obecnym brzmieniu mają zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. Tym samym podatnicy, którzy nabyli lub nabędą nieruchomość w trakcie bieżącego roku, transakcję sprzedaży tej nieruchomości rozliczą według aktualnych zasad. Odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części na potrzeby PIT traktowane jest jako jedno ze źródeł przychodu. Dochodem podlegającym opodatkowaniu jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości pomniejszony o koszty jego uzyskania. Zaliczają się do nich udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania, a także nakłady, które zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości, poniesione w okresie jej posiadania. Tak wyliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19-proc. stawką podatku dochodowego.

Przy sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. zastosowanie może znaleźć ulga mieszkaniowa, która zastąpiła obowiązującą wcześniej ulgę meldunkową. Na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwolnione z opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, lecz nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany z tego tytułu zostanie spożytkowany na własne cele mieszkaniowe. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zaliczają się m.in. wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, czy też budowę lub remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego. Ponadto do wydatków takich zaliczają się także koszty spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak, kredyt musi być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Na potrzeby rozliczania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości oraz skorzystania z ulgi mieszkaniowej wprowadzony został specjalny formularz PIT-39, składny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Dla podatników, którzy planują skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, złożenie PIT-39 pełni jednocześnie funkcję oświadczenia, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone w ciągu dwóch lat na wymienione wyżej własne cele mieszkaniowe.

W opisanej sytuacji podatnik rozważa także dokonanie darowizny nabytej nieruchomości na rzecz swojego syna. Darowizna nie stanowi odpłatnego zbycia nieruchomości na potrzeby PIT, tym samym u darczyńcy nie powstanie podlegający opodatkowaniu dochód. W przypadku darowizny nieruchomości umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć formę aktu notarialnego. Ustawa o podatku od spadków od darowizn przewiduje całkowite zwolnienie z opodatkowania nabycia własności rzeczy lub praw przez osoby z grupy zerowej, obejmującej najbliższą rodzinę tj. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierbów, rodzeństwo, a także ojczyma i macochę. Zwolnienie to uzależnione zostało od spełnienia określonego przez prawodawcę warunku. W przypadku darowizny jest to zgłoszenie nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia przez strony umowy oświadczeń woli, tj. ważnego zawarcia umowy darowizny. Tym samym, po spełnieniu ustawowych wymogów na obdarowanym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku.

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Art. 4a ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.).