Czy koszty procesu podwyższają wartość lokalu

Kosztami podatkowymi mogą być tylko takie wydatki, które wpływają na osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie jego źródła. Ponadto wydatek nie może znajdować się w katalogu wydatków, które nie mogą być zaliczone do kosztów.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o PIT za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, uważa się:

1) w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia;

2) w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia.

Za cenę nabycia, w myśl art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty VAT należnego o VAT naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

W świetle powyższego na cenę nabycia składa się cena uiszczona sprzedawcy za składnik majątku oraz koszty związane z zakupem, tj. wszystkie wydatki, które powstały w bezpośrednim związku z zakupem. Do kosztów tych zalicza się, m.in., opłaty notarialne, skarbowe lub inne związane z zawartą transakcją, odsetki od kredytów zaciągniętych na zakup środka trwałego, uiszczone do dnia przekazania go do używania.

Wydatków na wytoczenie powództwa sądowego przeciwko wykonawcy nie będzie można zaliczyć do wydatków poniesionych na zakupiony do celów działalności lokal. Uznać je należy za wydatki pośrednie.

Stanowisko takie potwierdził dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, w interpretacji z 16 września 2013 r. (nr IPTPB1/415-366/13-6/AG). Czytamy w niej: "(...) jeśli Wnioskodawczyni w związku z prowadzonymi pracami ulepszeniowymi w nabytym dla potrzeb działalności lokalu mieszkalnym poniesie wydatki na wytoczenie powództwa przeciwko wykonawcy usługi wykonania parkietu w tym lokalu, to nie stanowią one wydatków, które zwiększałyby cenę nabycia tego lokalu, o których mowa w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie pozostają one bowiem w bezpośrednim związku z odpłatnym nabyciem ww. lokalu. Wnioskodawczyni może ww. wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatki ponoszone w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Możliwe jest bowiem w tym przypadku przyjęcie, że poniesione one zostały w celu uzyskania przychodów. Są to tzw. koszty pośrednie, których nie można w sposób bezpośredni przypisać do konkretnego przychodu".

Rafał Styczyński

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).