Czy można uniknąć PIT w obrocie nieruchomościami

@RY1@i02/2014/213/i02.2014.213.071001200.803.jpg@RY2@

Odpowiedzi udzielili

Źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT).

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi przychód. Przy czym opodatkowaniu nie podlega przychód, a dochód ze zbycia nieruchomości. Jest nim różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Z kolei koszty uzyskania tego przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o PIT).

Zatem sprzedaż części działki przed upływem 5 lat od daty nabycia będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, natomiast dochód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym, chyba że zaistnieją przesłanki do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy.

W przedmiotowej sprawie podatnik chciałby uzyskany ze sprzedaży części działki przychód przeznaczyć na zakup kolejnego mieszkania, mimo że posiada już dwa inne.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e tej ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a charakter tego wyszczególnienia jest wyczerpujący i przedmiotowy.

Ustawodawca, regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta ze środków ze sprzedaży. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części, może przeznaczyć go na zakup innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do powyższego zwolnienia, ale jednak działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne zatem, ile nieruchomości posiada już podatnik w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży. Ważne jest jedynie, aby ten kolejny zakup służył faktycznie zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest więc wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest dążenie, aby w tym nowym lokalu zamieszkać. Wyrażenie "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym.

Jeśli zatem do nabytego mieszkania podatnik przeprowadzi się i w nim zamieszka, to bez wątpienia można będzie mówić o tym, że realizuje własne cele mieszkaniowe. Nieruchomość ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatnika. Ocena, czy nabył lokal mieszkalny w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie więc zależała od tego, w jaki faktycznie sposób ta realizacja celów mieszkaniowych będzie następowała.

W związku z powyższym podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego wydatkując przychód ze sprzedaży części działki na zakup lokalu mieszkalnego, pod warunkiem że w lokalu tym zamieszka i będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe.

@RY1@i02/2014/213/i02.2014.213.071001200.804.jpg@RY2@

Alicja Giebień konsultant w kancelarii FL Tax - Paweł Fałkowski, Kamil Lewandowski Doradcy podatkowi

Sprzedaż nieruchomości lub ich części czy udziału w nieruchomości stanowi, co do zasady, przychód podlegający opodatkowaniu PIT, jeśli następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. W efekcie sprzedaż mieszkania po 5 latach od zakupu będzie wolna od podatku. Czasem więc warto wstrzymać się ze sprzedażą.

Regulacje dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości zmieniały się aż trzykrotnie. O wyborze przepisów, które znajdą zastosowanie w danym przypadku, decyduje data nabycia nieruchomości, a nie jej sprzedaży.

Odmienne zasady opodatkowania przychodów ze sprzedaży dotyczą nieruchomości nabytych w różnych okresach, tj.: do końca 2006 r., w latach 2007-2008 oraz od 2009 r.

W przypadku zbycia części działki zakupionej w 2011 r. opodatkowaniu, co do zasady, będzie podlegał dochód (przychód ze sprzedaży pomniejszony o wartość udokumentowanych kosztów nabycia tej nieruchomości oraz innych nakładów na nią poniesionych). Podatnik będzie mógł jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia z opodatkowania PIT dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o ile spełni dodatkowe warunki. Zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwało, jeśli zadeklaruje przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży tego gruntu, a następnie ją wydatkuje na własne cele mieszkaniowe przed upływem 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło jego zbycie.

Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się np. wydatki na nabycie mieszkania, domu lub gruntu pod budowę, ale też na rozbudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego czy też na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych wcześniej na te cele. Podatnik powinien mieć zatem prawo skorzystać ze zwolnienia z PIT, jeśli dochód uzyskany ze sprzedaży działki przeznaczy w całości na nabycie kolejnego mieszkania. Należy mieć jednak na uwadze, że nowe mieszkanie powinno służyć zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Prawo do zwolnienia mogłoby zostać zakwestionowane, jeśli celem nabycia kolejnego mieszkania byłby np. wyłącznie jego wynajem. Takie też stanowisko prezentują sądy, podkreślając, że w przepisie jest mowa o własnych celach mieszkaniowych (np. WSA w Łodzi w wyroku z 24 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11).

Odnośnie zaś do zbycia mieszkania M1, zakupionego w 2008 r., to jeżeli sprzedaż nastąpi w 2014 r., transakcja będzie neutralna podatkowo. Z końcem 2013 r. upłynął bowiem 5-letni okres, w trakcie którego dokonanie sprzedaży tego mieszkania podlegałoby opodatkowaniu.

Gdyby jednak podatnik dokonał zbycia mieszkania M1 jeszcze w 2013 r., uzyskane środki podlegałyby, co do zasady, opodatkowaniu. W stanie prawnym dotyczącym nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 przy zbyciu nieruchomości opodatkowaniu PIT podlegał również dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o wartość udokumentowanych kosztów nabycia tej nieruchomości oraz innych poniesionych nakładów.

Jednocześnie podatnik mógł skorzystać z ulgi meldunkowej. Zgodnie z przepisami wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był w tym lokalu zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia i o ile złoży oświadczenie o spełnieniu warunków dla tego zwolnienia w ustawowym terminie (wraz z zeznaniem składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie).

W analizowanym przykładzie sprzedaż nie będzie rodziła skutków podatkowych dla żony podatnika, gdyż przedmiotem zbycia są nieruchomości nabyte przez niego jeszcze przed ślubem. Majątek wnoszony przez jednego z małżonków stanowi jego odrębną własność i nie jest objęty wspólnością małżeńską. Potwierdzają to interpretacje organów podatkowych, np. dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 27 lipca 2012 r. (nr IBPBII/2/415-626/12/AK) czy dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 3 grudnia 2013 r. (nr IPPB4/415-558/13-6/JK).

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Oprac. Łukasz Zalewski