Odzyskanie działki od oszusta to jej nabycie

Kto odzyska własność nieruchomości od nieuczciwego kupującego, nie sprzeda jej ponownie bez podatku przed upływem pięciu lat - wynika z interpretacji dyrektora warszawskiej izby.

Rozwiązaniem mogłoby być wprawdzie przeznaczenie uzyskanego dochodu na cele mieszkaniowe, ale w tej sprawie nie zdecydował się na to sprzedawca.

Chodziło o kobietę, która w maju 2010 r. sprzedała nieruchomość. Kupujący nie zapłacił jednak, ignorując własne zobowiązania umowne oraz liczne wezwania. Kobieta złożyła w prokuraturze zawiadomienie o popełnieniu oszustwa. Zanim jednak zakończono postępowanie, odstąpiła od umowy (powołując się na brak zapłaty przez kupującego) i wniosła pozew do sądu o zobowiązanie kupującego do przeniesienia własności nieruchomości na jej rzecz.

Sąd w grudniu 2013 r. uznał odstąpienie od umowy za skuteczne i zobowiązał kupującego do zwrotu nieruchomości. Ten złożył oświadczenie o jej zwrocie w formie aktu notarialnego, a kobieta odstąpiła od dalszych roszczeń pod jego adresem.

W lipcu 2016 r. ponownie sprzedała nieruchomość, tym razem już bez perypetii. Sądziła, że od dochodu ze sprzedaży nie powinna płacić PIT, bo - jak twierdziła - była właścicielką nieruchomości nieprzerwanie od 2004 r., a więc sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od nabycia. Nie podlega zatem opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Kobieta uważała, że sprzedaż w 2010 r. była bezwzględnie nieważna, a więc nie wywołała żadnych skutków prawnych. Zwróciła też uwagę, że w przepisach nie zdefiniowano, czym jest nabycie nieruchomości. Zgodnie więc z zasadą in dubio pro tributario, zapisaną w art. 2a ordynacji podatkowej, wszelkie wątpliwości powinny być rozstrzygnięte na jej korzyść jako podatnika - twierdziła.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał inaczej. Zwrócił uwagę na orzecznictwo sądów (m.in. uchwałę Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r.), z którego wynika, że rozwiązanie umowy sprzedaży (m.in. z powodu niezapłacenia ceny) nie znosi jej wszystkich skutków, a w szczególności faktu przeniesienia własności nieruchomości. Jej zwrot musi być dokonany albo w drodze umowy między stronami (zawartej w formie aktu notarialnego), albo jako wykonanie wyroku sądu, który zobowiąże jedną ze stron do złożenia oświadczenia woli o oddaniu nieruchomości.

- W tej sprawie miał miejsce ten drugi scenariusz - podkreślił dyrektor izby.

To oznacza, że w grudniu 2013 r. kobieta ponownie nabyła nieruchomość i od sprzedaży jej w 2016 r. nie uniknie zapłaty 19 proc. PIT - stwierdził organ. Dodał, że nie trzeba tu stosować zasady in dubio pro tributario, bo w wyniku poprawnie przeprowadzonej wykładni przepisów nie pojawiły się żadne wątpliwości, które trzeba by rozstrzygać na korzyść podatnika.

z 17 listopada 2016 r., nr IPPB4/4511-1043/16-4/IM

Mariusz Szulc

 mariusz.szulc@infor.pl