Jak podatkowo rozliczać wynajem domu, pokoju, samochodu

Najem to popularna forma zarobkowania. Najczęściej przedmiotem najmu są nieruchomości. Jednak wynajmować można też pokoje gościnne, samochody, korty tenisowe czy statki. Uzyskiwanie dochodów z umów najmu wiąże się z pewnymi obowiązkami podatkowymi.

Najem może być rozliczany w dwojaki sposób. Po pierwsze, na zasadach ogólnych, czyli płacąc podatek według skali PIT ze stawkami 18 i 32 proc. Po drugie, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami 8,5 i 20 proc.

Każdy, kto zastanawia się nad wynajęciem czy to mieszkania, czy innej rzeczy, powinien przeanalizować, który sposób rozliczeń podatkowych będzie dla niego korzystniejszy.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie korzystny dla tych wszystkich osób, które nie będą ponosiły znacznych nakładów na przedmiot najmu, a także nie będą uzyskiwały wysokich przychodów z tego tytułu. Dlaczego? Otóż dlatego, że płacąc ryczałt, nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że ponoszone wydatki nie pomniejszą przychodu do opodatkowania. Ryczałt płacony jest od przychodów według stawki 8,5 proc. do momentu przekroczenia limitu przychodów o równowartości 4 tys. euro (w 2009 r. jest 13 510 zł). Gdy przychody z najmu przekroczą ten limit, nadwyżkę ponad 13 510 zł należy opodatkować stawką ryczałtu w wysokości 20 proc.

Jeśli chodzi o zasady ogólne, będą one opłacały się tym osobom, które będą mogły wysokie wydatki zaliczyć do kosztów podatkowych. PIT płacony jest bowiem od dochodu.

Skoro o kosztach mowa, zastanówmy się, jakie wydatki związane z najmem będą mogły być uznane za koszt podatkowy. Zasadniczo wszystkie związane z przedmiotem najmu.

Przykładowo przy najmie nieruchomości kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane poniesione przed zawarciem umowy najmu wydatki z tytułu podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które związane są z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Należy je zakwalifikować w ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednak wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Ta sama zasada dotyczy również prowizji za pośrednictwo w znalezieniu najemcy. Wydatki te mają niewątpliwie wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu, jeżeli została zawarta umowa najmu z osobą wskazaną przez agencję pośrednictwa.

Często też wynajmujący ponosi wydatki na wyposażenie wynajmowanej nieruchomości. Tu trzeba podkreślić, że przepisy ustawy o PIT wskazują, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W przypadku gdy wydatki na zakup składników majątku nie przekraczają w roku podatkowym kwoty 3,5 tys. zł, można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również – w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3,5 tys. zł – możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Teraz może przyjrzyjmy się wyjmowaniu pokoi gościnnych w ramach działalności agroturystycznej.

Agroturystyka w znaczeniu językowym oznacza prowadzenie działalności turystycznej przez gospodarstwa rolne zapewniające noclegi, często wraz z usługami gastronomicznymi.

Działalności w zakresie agroturystyki nie można zakwalifikować jako działalności rolniczej, a zatem do dochodów z tej działalności mają zastosowanie przepisy ustawy o PIT.

Zgodnie z ustawą o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Zwolnienie określone w tym przepisie uzależnione jest więc od spełnienia łącznie kilku warunków, a mianowicie:

● najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych,

● budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, położone są na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,

● przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku,

● liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Jednym z warunków zwolnienia jest, aby wynajmowane pokoje gościnne znajdowały się w budynkach mieszkalnych. Gdy pokoje znajdują się np. w budynku gospodarczym zwolnienie z PIT nie będzie miało zastosowania. Budynek ten jest budynkiem gospodarczym, (budynkiem użytkowym), w którym znajduje się samodzielny lokal, który wcześniej był wykorzystywany jako kuchnia używana do celów gospodarczych.

W praktyce równie często jak mieszkania wynajmowane są samochody. Jeśli podatnik będzie wynajmował auto poza działalnością gospodarczą, będzie stosował takie same zasady rozliczeń najmu jak przy nieruchomościach.

W przypadku wynajmu składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, w sytuacji kiedy najem nie stanowi przedmiotu działalności podatnika, uzyskane przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego według stawki 8,5-proc. Chyba że podatnik wybierze rozliczenie na zasadach ogólnych.

Gdy podatnik będzie wynajmował auta w ramach prowadzonej firmy, może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych PIT lub według liniowej, 19-proc. stawki podatku.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o rozliczeniu ryczałtu z najmu przez małżonków. W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu limit przychodów w wysokości 4 tys. euro dotyczy obojga małżonków. Oznacza to, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu najmu limit 4 tys. euro dotyczy łącznie obojga małżonków. Nie ma przy tym znaczenia, czy przedmiot umowy najmu stanowi majątek odrębny małżonków, czy też ich majątek wspólny