Jakie koszty ująć przy zbyciu garażu

doradca podatkowy w DLA Piper

Podatkowe skutki sprzedaży nieruchomości należy określać na podstawie przepisów obowiązujących w dniu nabycia nieruchomości. W opisanym przypadku decydująca będzie data śmierci spadkodawcy. Jeśli tak rozumiana data nabycia byłaby w 2006 roku, zastosowanie znalazłoby zwolnienie z podatku dochodowego (zwolniony byłby cały dochód ze sprzedaży zarówno mieszkania, jak i garażu). Jeśli natomiast śmierć spadkodawcy nastąpiła w 2007 roku – możliwe jest jedynie zastosowanie zwolnienia na podstawie przepisów o uldze meldunkowej.

Podatkowe skutki ujęcia garaży w praktyce budzą wiele kontrowersji, gdyż w razie sprzedaży mieszkania z garażem podatkowe skutki sprzedaży garażu należy określać odrębnie.

W opisanym przypadku przedmiotem sprzedaży był garaż odziedziczony przez czytelnika wraz z kredytem. W razie sprzedaży odziedziczonej wcześniej nieruchomości przychodem podatkowym jest cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty notariusza i pośrednika). Zgodnie natomiast z literalnym brzmieniem przepisów, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn przypadającą na zbywaną nieruchomość.

Istnieją argumenty, by twierdzić, że podatnik dokonujący sprzedaży garażu i kalkulujący podatek należny z tego tytułu powinien mieć możliwość uwzględnienia kwoty kredytu w części przypadającej na wartość garażu. W sensie ekonomicznym spłata kredytu stanowi bowiem koszt nabycia nieruchomości (mimo że formalnie nieruchomość jest nabywana nieodpłatnie). Ponadto przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym są dochody, czyli osiągnięte przysporzenia majątkowe. W sytuacji, w której podatnik nie osiągnął przysporzenia majątkowego, nie należy z literalnego brzmienia przepisów regulujących techniczne aspekty kalkulacji przychodów i kosztów wyciągać wniosku, że powstał dochód będący przedmiotem opodatkowania.