Czy sprzedaż odziedziczonego domu podlega opodatkowaniu

Artykuł 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. stanowi, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku są wolne od podatku dochodowego. Przepis ten został wykreślony z ustawy 1 stycznia 2007 r. Wobec powyższego, jeżeli nabycie spadku (śmierć spadkodawcy) miało miejsce do końca 2006 r., to przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku jest wolny od podatku dochodowego.

W przypadku jednak gdy nabycie spadku (śmierć spadkodawcy) nastąpiło w 2007 roku, to dochód ze sprzedaży powyższej nieruchomości w 2009 roku jest opodatkowany zgodnie z art. 30e ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

Podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawę obliczenia podatku stanowi natomiast różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu, powiększona o sumę ewentualnych odpisów amortyzacyjnych. Za koszty uzyskania przychodu nieruchomości nabytych w drodze spadku uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w 2007 roku jest wolny od podatku dochodowego, jeżeli zbywający nieruchomość (spadkobierca) był zameldowany w tym budynku na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

starszy menedżer Grupy Księgowych, Morison Finansista Finlex i Wspólnicy

Z pytania zadanego przez czytelnika wynika, że odziedziczył on po rodzicach nieruchomość w styczniu 2007 r. i chce ją obecnie sprzedać po upływie dwóch lat. Na wstępie zaznaczmy, że z racji tego, że podatnik oddziedziczył dom po 31 grudnia 2006 r., czyli po nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, najpewniej nie objął go obowiązek zapłaty podatku od spadku, gdyż jako syn znajduje się w I grupie podatkowej. Teraz podatnik chciałby również uniknąć zapłaty podatku dochodowego. Aby odpowiedzieć na pytanie, czy uda się uniknąć odprowadzenia podatku związanego ze sprzedażą tej nieruchomości, należy najpierw ustalić, jaką wersją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinniśmy się posłużyć. Zgodnie z art. 7 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588) do wyboru właściwej ustawy stosujemy kryterium momentu nabycia nieruchomości. Na chwilę obecną mamy trzy sposoby opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Pierwszy sposób odnosi się do sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku, drugi dotyczy nieruchomości nabytych w latach 2007–2008, a trzeci sposób – nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. Nie wchodząc w szczegóły, można powiedzieć, że w każdym z trzech wymienionych wyżej przypadków w inny sposób ustala się podstawę opodatkowania, różne są też stawki procentowe stosowanego podatku. To, co łączy wszystkie sposoby, to brak powstania przychodu, a co za tym idzie konieczności opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat od momentu jej nabycia lub wybudowania. W naszym przypadku zbycie następuje po upływie dopiero dwóch lat od nabycia, więc wydawałoby się, że należy tę sprzedaż opodatkować. Artykuł 19 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z lat 2007–2008 mówią bowiem, że przychodem ze sprzedaży jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty zbycia, rozumiane jako udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania. Jeżeli natomiast nabycie nastąpiło w drodze spadku (jak w naszym przypadku) lub darowizny, lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania. Ustawa w brzmieniu z 2007 roku nakazuje od tak ustalonego dochodu obliczyć 19-proc. podatek dochodowy i zapłacić go w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jednakże istnieje szansa na to, że nasz podatnik, dokonując sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, będzie mógł uniknąć opodatkowania. Stanie się tak, jeżeli spełni wymogi stawiane przez art. 21 ust. 1 pkt 126, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22 ustawy. W tym przypadku ustawa zwalnia od podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, czyli m.in. domu, jeżeli podatnik był w nim zameldowany przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą sprzedaży i zgłosi ten fakt w ciągu 14 dni od momentu zbycia, składając oświadczenie do właściwego według miejsca zamieszkania urzędu skarbowego.

Reasumując, jeśli podatnik był zameldowany w domu rodziców przez co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą, to może sprzedać dom od razu, nie ponosząc żadnych konsekwencji podatkowych. Natomiast jeśli nie był i nie jest zameldowany, to powinien jak najszybciej dokonać meldunku i odczekać okres co najmniej 12 miesięcy. Skorzystanie z tzw. ulgi meldunkowej będzie korzystniejsze niż czekanie na upływ pięcioletniego okresu, po którym sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.