Na rozliczenie sprzedaży nieruchomości został miesiąc

Jeżeli w 2008 roku została dokonana transakcja sprzedaży nieruchomości, został miesiąc do upływu terminu na podatkowe rozliczenie przychodów z tego tytułu. Na ten aspekt zwraca uwagę Marek Jarocki, menedżer w Ernst & Young, który wyjaśnia, że o tym, jaki wybrać formularz, jakie zastosować stawki podatkowe, w jakim zakresie rozliczyć koszty i - przede wszystkim - czy w ogóle trzeba płacić podatek, zdecyduje data nabycia sprzedawanej nieruchomości.

- Jeżeli nie jest zbywana w ramach działalności gospodarczej, a została nabyta do końca 2002 roku - w ogóle nie ma konieczności rozliczania ani zapłaty podatku. Jeżeli nieruchomość została nabyta w latach 2002-2007 i sprzedana w 2008 roku, konieczne może być rozliczenie podatku do końca przyszłego miesiąca na podstawie starych reguł, obowiązujących teraz na mocy przepisów przejściowych - wskazuje Marek Jarocki.

Majątkowe prawa mieszkaniowe, takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub nieruchomości (mieszkania, domy, grunty) nabyte lub wybudowane (oddane do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r., choćby zostały sprzedane w przyszłości, podlegają dawnym zasadom, obowiązującym do 2006 roku.

- Oznacza to przede wszystkim, że podatek wynosi 10 proc. od przychodu, który zdefiniowany jest jako wartość wyrażona w cenie z umowy, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. To, co ważne, nie obejmują jednak wydatków na nabycie nieruchomości - tłumaczy Marek Jarocki.

Podkreśla też, że zapłacie podatku powinna towarzyszyć deklaracja o osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym - PIT-23. To, czy do końca kwietnia złożenie tej deklaracji będzie konieczne, zależy przede wszystkim od tego, czy w danej sytuacji można było zastosować zwolnienie przedmiotowe. Podlegają mu przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub wspomnianych praw majątkowych, w części wydatkowanej na wskazane w ustawie cele, m.in. na nabycie w kraju w ciągu dwóch lat nieruchomości lub niektórych praw mieszkaniowych, a także na rozbudowę lub remont własnego budynku lub lokalu. Skorzystanie ze zwolnienia poprzedzone powinno być złożeniem stosownego oświadczenia o zamiarze przeznaczenia środków ze sprzedaży na te właśnie cele.

Nasz ekspert z Ernst & Young wskazuje, że w odniesieniu do nieruchomości nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. mają i będą miały w przyszłości zastosowanie przepisy obowiązujące w tych dwóch latach.

- Oznacza to, że podatek z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wyniesie 19 proc. dochodu. W odróżnieniu od poprzednich zasad opodatkowania przychodu podstawą opodatkowania w odniesieniu do nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31 grudnia 2006 r. będzie dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania tego przychodu - tłumaczy Marek Jarocki.

Jego zdaniem powinny to być udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tych nieruchomości. Stąd kluczowe jest więc posiadanie dowodów nie tylko zakupu lub wybudowania domu lub mieszkania, ale również dokonanych wydatków na ich remont, modernizację lub poniesienia innych nakładów. Rozliczając dochody ze zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007-2008, podatnicy nie mają do dyspozycji osobnego formularza, tak jak to ma miejsce w odniesieniu do starszych nieruchomości. Sposób rozliczenia podatku jest w tym przypadku uproszczony: nie ma potrzeby wykazywania przychodu i kosztów. Przykładowo na formularzu PIT-36 za 2008 rok należy jedynie wskazać kwotę podatku należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości w pozycjach 193 dla podatnika lub 194 dla małżonka.

- Oznacza to, że jeśli transakcja zakończyła się stratą, fakt sprzedaży nieruchomości w ogóle nie znajdzie odzwierciedlenia w zeznaniu podatkowym - stwierdza Marek Jarocki.

Planując dokonanie transakcji sprzedaży w tym roku, podlegającej rozliczeniu do 30 kwietnia 2010 r., należy wziąć pod uwagę, że ponownie zmieniły się zasady rozliczania przychodów ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, ale tylko tych nowych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po 31 grudnia 2008 r.

- Podobnie jak w przypadku tych nieco starszych, opodatkowaniu podlegać będzie dochód według stawki 19-proc. Poczynając od 2009 roku, pojawi się jednak nowy formularz - PIT-39 - informuje Marek Jarocki.

Przypomina też, że zmianie ulegną też zasady dotyczące zwolnienia przedmiotowego. W tym zakresie ustawodawca powraca do ulgi reinwestycyjnej, zmieniając jednak jej zasady w porównaniu do poprzednio obowiązującej. Obecne zwolnienie będzie miało zastosowanie, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Jak stwierdza Marek Jarocki, w podatkowym labiryncie nieruchomości mieszkaniowych nastąpiła jeszcze jedna istotna zmiana. Może mieć ona zastosowanie już przy sporządzaniu zeznania za 2008 rok: poszerzono bowiem wstecznie możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej. Podatnicy, którzy zaciągnęli kredyt na nabycie nieruchomości przed 1 stycznia 2007 r., nabyli wówczas prawo do ulgi odsetkowej i mogą korzystać z niej nadal, na zasadzie praw nabytych. Po 1 stycznia 2007 r. część z nich zdecydowała się na zaciągnięcie kredytu refinansowego, w celu uzyskania korzystniejszego oprocentowania, co jednak powodowało wtedy utratę prawa do ulgi odsetkowej. Z dzisiejszej perspektywy okazuje się, że podjęcie tej decyzji mogło się jednak opłacać: zgodnie z ostatnią nowelizacją ustawy o PIT odzyskują oni prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tzw. kredytów refinansowych, czyli zaciągniętych na spłatę kredytu mieszkaniowego.

- Odsetki od kredytu refinansowego zapłacone w latach 2002-2007 w związku z inwestycją zakończoną przed 1 stycznia 2008 r. podlegają odliczeniu od dochodu (przychodu) uzyskanego w roku 2008 lub 2009. Prawo to dotyczyć będzie też każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu refinansowego do upływu terminu spłaty określonego w umowie o pierwotny kredyt mieszkaniowy, zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r. - podsumowuje ekspert Ernst & Young.