Jak w zeznaniu rocznym rozliczyć sprzedaż nieruchomości

Wszystkie rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości są uzależnione od daty nabycia zbywanych mieszkania lub domu. To konsekwencja dwóch ostatnich nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnicy przy zbyciu nieruchomości muszą stosować trzy tryby rozliczeń. Każda z trzech zasad zależy od momentu nabycia sprzedawanej nieruchomości. Te reguły dotyczą również wyboru formularza PIT, w którym trzeba wykazać sprzedaż mieszkania bądź domu. Podatnicy mają tu do wyboru aż pięć formularzy: PIT-23, PIT-36, PIT-36L, PIT-38 i PIT-39. Również wybór druku zależy od momentu nabycia zbywanej nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania lub domu nabytych do 31 grudnia 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23. Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości kupione w latach 2007-2008, wykażą tę transakcję na jednym z wybranych zeznań: PIT-36, PIT-36L, PIT-38. Natomiast podatnicy, którzy będą sprzedawać nieruchomość kupioną od 1 stycznia 2009 r., będą musieli składać PIT-39.

Ulga mieszkaniowa, która obowiązywała do końca 2006 roku - i ma zastosowanie nadal przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku - polega w uproszczeniu na tym, że jeśli podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczy pieniądze na inny cel mieszkaniowy (wymieniony w ustawie o PIT), nie będzie płacić 10-proc. zryczałtowanego PIT od przychodu.

W celu skorzystania z tego zwolnienia trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, zeznanie PIT-23, i wydać pieniądze na określone cele w ciągu dwóch lat. Czas na złożenie tych dokumentów w urzędzie skarbowym wynosi 14 dni od momentu sprzedaży.

Warto wiedzieć, że jeśli jednak podatnicy nie spełnią warunków ustawowych uprawniających do tego zwolnienia, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

● od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

● począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podatnik będzie więc musiał dochody z pracy rozliczyć na formularzu PIT-37. Natomiast dochód ze sprzedaży dwóch mieszkań będzie trzeba wykazać w deklaracji PIT-39. Oba zeznania składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku, którego rozliczenie dotyczy. Zatem ostatnim dniem na dokonanie rozliczenia z fiskusem będzie 30 kwietnia 2010 r.

Od 1 stycznia 2009 r. rzeczywiście obowiązuje nowy formularz PIT-39 przeznaczony do rozliczania transakcji zbycia nieruchomości. Składają go podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2009 r.

Podatnicy PIT-39 będą składać do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zatem pierwsze PIT-39 wpłyną do urzędów skarbowych do 30 kwietnia 2010 r.

W nowym PIT-39 trzeba będzie podać m.in. miejsce i cel składania zeznania; dane identyfikacyjne i adres zamieszkania; dochód/stratę, gdzie trzeba będzie odrębnie wykazać przychód, koszty uzyskania przychodów, sumę odpisów amortyzacyjnych, aby na końcu podać kwotę dochodu bądź straty. Następnie podatnik będzie musiał obliczyć zobowiązanie podatkowe, podając podstawę obliczenia podatku. Osoby, które przy sprzedaży nieruchomości będą korzystały z nowej ulgi mieszkaniowej, będą musiały w tej deklaracji podać kwotę dochodu zwolnionego z PIT.

Przy rozliczaniu w deklaracjach podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. istotna jest wysokość podatku. W deklaracji bowiem trzeba podać podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytymi lub wybudowanymi w latach 2007-2008 po zaokrągleniu do pełnych złotych. Warto dodać, że podatek od takiej transakcji wynosi 19 proc. i płatny jest od uzyskanego dochodu.

Ulga meldunkowa to zwolnienie z PIT, które ma zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z ustawą o PIT podatnik nie zapłaci 19-proc. podatku od dochodu przy sprzedaży nieruchomości, jeśli będzie w niej zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Aby z tej ulgi skorzystać, trzeba powiadomić o tym fakcie urząd skarbowy, składając oświadczenie. Przepisy nie przewidują specjalnych wzorów tych oświadczeń. Wystarczy więc, że podatnik napisze zwykłe pismo zaadresowane do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, w którym wskaże, że sprzedając nieruchomość, korzysta z ulgi meldunkowej, bo w zbywanej nieruchomości był zameldowany co najmniej 12 miesięcy. Do takiego oświadczenia warto dołączyć zaświadczenie, np. z urzędu gminy, które potwierdzi okres zameldowania.

Co ważne, przepisy ustawy o PIT przewidują określony termin na złożenie zawiadomienia o uldze meldunkowej. Zgodnie z art. 21 ust. 21 ustawy o PIT podatnik, który chce skorzystać z tego zwolnienia, powinien złożyć stosowne oświadczenie w terminie 14 dni od momentu zbycia nieruchomości. Jednak ten 14-dniowy termin jest nieaktualny. W rozliczeniu za 2008 rok termin ten został przedłużony rozporządzeniem ministra finansów z 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. nr 59, poz. 361). Podatnicy, którzy sprzedali lub sprzedadzą mieszkanie lub dom w 2008 roku i korzystają z ulgi meldunkowej, zawiadamiają urząd skarbowy o tym fakcie najpóźniej 30 kwietnia 2009 r., czyli w terminie rocznego rozliczenia PIT za 2008 rok.

Podobnie będzie przy transakcjach zbycia nieruchomości od 1 stycznia 2009 r. Podatnicy, którzy do końca 2008 roku nabyli prawo do ulgi meldunkowej - tzn. zameldowali się w mieszkaniu lub domu do 31 grudnia 2008 r. - mogą nadal z tego zwolnienia korzystać. Również w tym przypadku jednym z warunków uprawniających do skorzystania z tej ulgi przy zbyciu nieruchomości od 1 stycznia 2009 r. jest złożenie oświadczenia o korzystaniu z tego zwolnienia. Również tu termin 14-dniowy nie będzie miał zastosowania. Przepisy przejściowe do ostatniej nowelizacji ustawy o PIT przewidują, że oświadczenie o korzystaniu z ulgi meldunkowej podatnicy będą składać w terminie złożenia zeznania podatkowego, czyli do 30 kwietnia roku następnego po roku, za który dokonywane jest rozliczenie. Jeśli więc podatnik sprzeda w 2009 roku nieruchomość kupioną w 2007 roku lub 2008 roku i będzie mógł przy tej transakcji skorzystać z ulgi meldunkowej, oświadczenie o tej uldze będzie musiał złożyć w urzędzie skarbowym najpóźniej 30 kwietnia 2010 r.

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT podatek od transakcji zbycia nieruchomości wynosi 19 proc. i płatny jest od dochodu. Jak wiadomo, dochód ustala się przez pomniejszenie przychodu o koszty uzyskania przychodów.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytymi w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Warto wiedzieć, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanym przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.