6 sposobów, jak uniknąć płacenia podatku przy zbyciu domu

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała PIT, gdy nastąpi przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zatem nieruchomości kupione w 2006 roku będą podlegały PIT, gdy sprzedaż nastąpi przed 2011 rokiem.

Sprzedaż nieruchomości to jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przypomnijmy, że obowiązują trzy sposoby rozliczeń transakcji zbycia nieruchomości. Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek płacony od przychodu.

Podatnicy, którzy nabyli nieruchomość w okresie od 2007 r. do 2008 r., rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. Do urzędu skarbowego będzie wpłacić 19-proc. podatek dochodowy płacony od dochodu.

Gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą od 1 stycznia 2009 r., będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT od dochodu.

Sprzedając nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 r., można uniknąć podatku dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej. Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

● na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

● na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

● na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego,

● na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych w RP,

● na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych w Polsce,

b) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Osoby, które sprzedają nieruchomości nabyte do końca 2006 roku, powinny sprawdzić, w jaki sposób nabyły zbywane mieszkania lub domy. Jeśli otrzymały je w spadku lub darowiźnie, ich sprzedaż nie będzie objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zasada ta ma zastosowanie bez względu na to, ile czasu minęło od otrzymania nieruchomości do jej sprzedaży.

Przepisy ustawy o PIT obowiązujące do końca 2006 roku (ale mające zastosowanie jeszcze w dzisiejszym stanie prawnym) przewidują, że wolny od podatku dochodowego jest w całości przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Podatnik otrzymał od ojca w darowiźnie w 2006 roku pół domu. Jego wartość to 200 tys. zł. W 2008 roku podatnik również w drodze darowizny otrzymał drugą połowę domu, wartą 200 tys. zł. Tym razem darczyńcą była matka. Teraz podatnik chce sprzedać całą nieruchomość. Za uzyskane środki kupi mieszkanie. Jak powinien obliczyć podatek do zapłaty od transakcji sprzedaży?

W opisanym przypadku podatnik musi zapłacić PIT tylko od tej części nieruchomości, którą otrzymał w darowiźnie w 2008 roku. Ta z 2006 roku jest zwolniona z podatku. Podatek do zapłaty trzeba obliczyć według stawki 19-proc. Zakładając, że podatnik nie uwzględnia żadnych kosztów uzyskania przychodów, fiskusowi będzie trzeba wpłacić 38 tys. zł (200 tys. zł x 19 proc. = 38 tys. zł).

W ustawie o PIT obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. istniała ulga meldunkowa. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co ważne, do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r. (dniem wprowadzenia ulgi meldunkowej), jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik, który spełni warunki do skorzystania ze zwolnienia, musi zawiadomić o tym urząd skarbowy właściwy według miejsca zamieszkania. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym podatnik powiadomi urząd, że korzysta z ulgi. Niedopełnienie tego warunku pozbawia zwolnienia.

Podatnik w 2009 roku kupił dom wraz z działką. Był w nim zameldowany na pobyt stały przez 14 miesięcy. Teraz chce sprzedać nieruchomość i skorzystać z ulgi meldunkowej. Czy ulgę tę można zastosować do domu i gruntu?

Podatnik ulgę meldunkową może zastosować tylko do dochodu uzyskanego ze zbycia domu. Zwolnienie to nie ma zastosowania do dochodu uzyskanego ze zbycia gruntu. Jeśli przykładowo dom został sprzedany za 300 tys. zł, a działka pod nim za 100 tys. zł, to podatnik będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT od 100 tys. zł (czyli dochodu uzyskanego ze zbycia gruntu).

Od 1 stycznia 2009 r. do ustawy o PIT wróciła w zmodyfikowanej formie ulga mieszkaniowa. Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki mieszkaniowe zostały wymienione w ustawie o PIT (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.)

Podatnik sprzedał mieszkanie kupione w 2009 roku. Środki z tej transakcji chce wydać na kupno domku letniskowego. Czy może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Nie. Wydatkami mieszkaniowymi nie są te poniesione na:

● nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku lub

● budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zatem od dochodu, który podatnik wyda na domek letniskowy, będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT.

Każdy, kto sprzedaje nieruchomość, musi pamiętać o złożeniu odpowiedniego formularza PIT do urzędu skarbowego. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy podatnik PIT od takiej transakcji musi płacić, jak i tych, które korzystają ze zwolnienia z podatku. Zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 roku trzeba wykazać w PIT-23. Deklarację tę składa się w ciągu 14 dni od momentu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Podobnego rozliczenia trzeba dokonać w przypadku sprzedaży mieszkań lub domów nabytych w latach 2007 - 2008. Tu trzeba stosować formularze PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Deklaracje te zawierają specjalne rubryki na wpisanie transakcji związanych ze zbyciem nieruchomości. Formularze te składa się do końca kwietnia następnego roku podatkowego po roku, w którym podatnik sprzedał nieruchomość.

Do rozliczenia została nam jeszcze sprzedaż nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2009 r. Podatek wynosi 19 proc. i jest płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu.

Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podatnik musi wykazać przed urzędem skarbowym, składając zeznanie PIT-39. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik będzie zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie będzie mieć zastosowania nowa ulga mieszkaniowa, lub

2) dochody, które będą korzystać z ulgi mieszkaniowej.

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od 1 stycznia 2009 r.).