Kłopoty z ustaleniem daty nabycia nieruchomości dla potrzeb zwolnienia z PIT

@RY1@i02/2010/193/i02.2010.193.086.002a.001.jpg@RY2@

Tomasz Rysiak, ekspert w Kancelarii Prawniczej Magnusson

Przykładem wątpliwości co do daty nabycia nieruchomości jest sytuacja podziału majątku wspólnego małżonków. W przypadku bowiem, gdy dana nieruchomość jest objęta majątkiem wspólnym, współwłasność nieruchomości ma charakter współwłasności łącznej. Jednocześnie, w przypadku podziału tego majątku, każdy z małżonków staje się współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej lub też może zostać jedynym właścicielem nieruchomości. W konsekwencji powstaje pytanie, jaką datę nabycia nieruchomości należy przyjąć dla potrzeb zastosowania zwolnienia z podatku wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, tj. datę nabycia nieruchomości przez małżonków czy też datę podziału majątku wspólnego. Zgodnie z wyjaśnieniami udzielanymi przez organy podatkowe datą, od której w takim przypadku należy liczyć 5-letni okres pozwalający na zwolnienie z podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, jest data nabycia nieruchomości przez małżonków, o ile w wyniku dokonanego podziału majątku udział w nieruchomości danego małżonka nie przewyższa udziału tego małżonka w całości majątku wspólnego. W praktyce oznacza to, że objęcie przez małżonka udziału w nieruchomości, którego wartość przewyższa połowę wartości majątku wspólnego, będzie traktowane jako nowe nabycie nieruchomości.

Kolejnym przykładem problematycznych przesunięć w majątku małżonków jest dokonanie darowizny przez jednego z małżonków na rzecz drugiego. W przypadku gdy w wyniku darowizny następuje przesunięcie współwłasności nieruchomości z majątku wspólnego do majątku odrębnego danego małżonka (np. w wyniku darowizny dokonanej przez drugiego małżonka), znajdujący się w majątku odrębnym małżonka udział w nieruchomości będzie traktowany jako nabyty przez małżonka w dacie jego przesunięcia do majątku odrębnego. Jednocześnie, w przypadku gdy małżonek dokona darowizny mieszkania znajdującego się w jego majątku odrębnym do majątku wspólnego małżonków, np. w drodze rozszerzenia umowy majątkowej małżeńskiej, datą nabycia nieruchomości dla obu małżonków będzie data nabycia mieszkania przez małżonka dokonującego darowizny.

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, zmiany formy prawnej prawa do mieszkania, np. ustanowienie odrębnej własności lokalu przez przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nie stanowi nowego nabycia nieruchomości.

W konsekwencji podatnicy powinni zachować znaczną ostrożność w przypadku ustalania daty nabycia nieruchomości przesądzającej o możliwości zastosowania zwolnienia. Niewłaściwa interpretacja przepisów może bowiem doprowadzić do powstania istotnych zaległości podatkowych, których można by było uniknąć w przypadku odpowiedniego zaplanowania daty sprzedaży nieruchomości. Podatnicy powinni być również ostrożni w planowaniu wszelkich przesunięć we własności nieruchomości, które mogłyby wpłynąć na ustalenie daty nabycia nieruchomości dla celów zastosowania zwolnienia z podatku.

em