Jakie skutki ma sprzedaż domu

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponadto kluczowe znaczenie dla rozliczenia podatkowego w omawianym zakresie ma moment nabycia domu. Jeśli dom kupiliśmy lub wybudowaliśmy przed 31 grudnia 2006 r., musimy jego sprzedaż rozliczyć na zasadach obowiązujących do końca 2006 r. W przypadku nabycia nieruchomości w okresie 2007 - 2008 jej sprzedaż rozliczamy na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT w tym czasie. Nowe regulacje stosujemy do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z ustawą o PIT źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

● jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Co ważne, nie tylko zbycie nieruchomości będzie skutkowało powstaniem obowiązków podatkowych. Podobnie będzie w przypadku zamiany nieruchomości. Zatem jeśli podatnik będzie chciał zamienić swój dom na np. mniejsze mieszkanie, też będzie musiał to rozliczyć przed fiskusem.

Gdy podatnik otrzymał dom w spadku lub darowiźnie przed końcem 2006 r. i teraz będzie chciał go sprzedać, nie zapłaci PIT bez względu na to, ile czasu minęło od otrzymania nieruchomości do jej sprzedaży. Takie zwolnienie było zawarte bezpośrednio w ustawie podatkowej.

Konieczność zapłaty podatku nie wystąpi również wtedy, gdy podatnik będzie sprzedawał nieruchomość nabytą do końca 2006 roku i środki z tej sprzedaży przeznaczy na inne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać z tego drugiego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie zapłacą podatnicy, którzy w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na inne cele mieszkaniowe (tylko wymienione w ustawie o PIT). Sytuacja się zmieni, gdy podatnik zadeklarowanych przy uldze mieszkaniowej środków nie wyda w ciągu dwóch lat. W takim przypadku podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

● od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

● począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest zobowiązany złożyć deklarację podatkową.

Zgodnie z art. 28 ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podatek od takiego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. przy ich sprzedaży trzeba stosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym okresie. I tu zaszły duże zmiany, jeśli chodzi o podstawę opodatkowania. Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. płacony był od przychodu (brak możliwości uwzględnienia kosztów). Natomiast przy sprzedaży nieruchomości kupionych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatek płacony jest od dochodu. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o koszty podatkowe. Od tak obliczonego dochodu trzeba obliczyć 19 proc. podatku. Przepisy ustawy o PIT przewidują, że podstawą obliczenia podatku przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Tak. Jeśli tylko żona była zameldowana w zbywanym mieszkaniu przez co najmniej 12 miesięcy, przy jego sprzedaży PIT nie zapłaci ani żona, ani jej mąż. To korzystne stanowisko zaprezentował minister finansów w interpretacji ogólnej. Słuszność takiego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych, w szczególności Naczelnego Sądu Administracyjnego, np.: wyrok z 30 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 503/10, wyrok z 17 maja 2011 r. sygn. akt II FSK 102/10, wyrok z 21 kwietnia 2011 r. sygn. akt II FSK 2139, wyrok z 14 października 2010 r. sygn. akt II FSK 949/09.

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych dochód ustala się u każdej ze stron umowy na takich samych zasadach jak przy transakcji sprzedaży nieruchomości. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Przepisy ustawy o PIT przewidują, że przy zbyciu nieruchomości koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Tak. W ustawie o PIT obowiązującej od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. istniała ulga meldunkowa stosowana przy sprzedaży nieruchomości. Aby z tego zwolnienia skorzystać, podatnik musi być zameldowany na co najmniej 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości. Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Co ważne, do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r. (dniem wprowadzenia ulgi meldunkowej), jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik, który spełni warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej, musi zawiadomić o tym urząd skarbowy, właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W tym celu musi złożyć oświadczenie, w którym powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia.

Sprzedaż nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny, np. w darowiźnie lub spadku, w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podlega opodatkowaniu. Jednak przy sprzedaży nieruchomości nabytych nieodpłatnie istnieje możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

1 stycznia 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, które wprowadziły kolejne regulacje dotyczące rozliczania sprzedaży nieruchomości. Bez zmian pozostały źródła przychodów w zakresie sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

Podatek od sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych od 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. i jest płacony od uzyskanego z takiej transakcji dochodu. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami.

Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podatnik musi wykazać przed urzędem skarbowym, składając specjalne zeznanie podatkowe. Tym specjalnym zeznaniem podatkowym jest PIT-39.

Tak. Przepisy ustawy o PIT obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. przewidują możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. W uproszczeniu polega ona na tym, że podatnik nie zapłaci PIT od dochodu ze zbycia domu, jeśli uzyskane w ten sposób pieniądze wyda w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy. Katalog wydatków mieszkaniowych znajduje się w art. 21 ustawy o PIT. Jednym z innych celów mieszkaniowych jest nabycie mieszkania.

W przypadku niewypełnienia warunków uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej - np. podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości nie wyda wszystkich pieniędzy na inny cel mieszkaniowy - podatnik będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania, w którym wykazał tę transakcję, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie.

Tylko do końca 2011 roku obowiązują trzy reżimy opodatkowania zbycia nieruchomości. Od 1 stycznia 2012 r. podatnicy będą musieli pamiętać o dwóch sposobach rozliczeń

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.; w latach 2007 - 2008; od 1 stycznia 2009 r.).