Wysokość podatku zależy od terminu zakupu nieruchomości

Systematyczny spadek cen nieruchomości sprawia, że wiele osób właśnie teraz nabywa nowe lokum. Warto więc pamiętać, że osoba sprzedająca mieszkanie uzyskuje z tego tytułu przychód, który co do zasady podlega opodatkowaniu. Zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań przez osoby fizyczne są o tyle skomplikowane, że jeszcze do niedawna równolegle obowiązywały trzy reżimy prawne.

Kiedy nie płacimy

Opodatkowaniu nie podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Omawiane zasady nie znajdują zastosowania do nieruchomości czy praw związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości obojętny jest sposób nabycia tej nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, a więc to, czy nabycie nastąpiło pod tytułem damym, czy też odpłatnie, w drodze kupna lub zamiany. Ustawodawca nie wyłącza też z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości ze względu na cel, w jakim jej nabycie nastąpiło. Stanowisko takie wyraził NSA w wyroku z 4 stycznia 2012 r. (sygn. akt II FSK 1249/10).

Trzy reżimy prawne

Zasady opodatkowania nieruchomości podlegały w ostatnich latach częstym zmianom, czego efektem były obowiązujące równolegle trzy reżimy prawne. Elementem decydującym o zasadach rozliczenia zbycia nieruchomości jest data zakupu albo wybudowania nieruchomości przez podatnika. Inne zasady obowiązują, jeżeli czynności dokonano do końca 2006 roku, inne, jeżeli czynności dokonano w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., a inne od 1 stycznia 2009 r.

10 proc. przychodu

Obecnie obowiązujące przepisy w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości wprowadzono 1 stycznia 2009 r. i dotyczą one nieruchomości nabytych po tej dacie. Opodatkowaniu 19-proc. podatkiem podlega dochód, a podatnik ma możliwość uwzględnienia w rozliczeniu kosztów uzyskania przychodu związanych z nabytą nieruchomością. Będą to przykładowo udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości czy nakłady zwiększające jej wartość.

Tu problematyczna okazuje się kwestia uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W praktyce można się spotkać z negatywnym stanowiskiem organów podatkowych, w ocenie których odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości lub jej wybudowanie nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cele. Organy podatkowe uważają, że kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub pokrycie poniesionych nakładów, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości lub poniesionych nakładów (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 1 czerwca 2011 r., nr ILPB2/415-215/11-4/WM). Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 27 marca 2012 r. (nr IPPB1/415-14/12-2/MS).

W efekcie organy podatkowe kwestionują prawo podatnika do rozpoznania kosztów odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości, która jest zbywana.

Warto wskazać na odmienne stanowisko niektórych sądów administracyjnych. W świetle tego korzystnego dla podatników poglądu koszty odsetek od kredytu powinny być uznane za koszt uzyskania przychodu. Uzasadniając swoje stanowisko, sądy podkreślają, iż w przypadku finansowania budowy czy zakupu nieruchomości z kredytu faktyczny jej koszt będzie wyższy niż przy finansowaniu budowy czy nabycia nieruchomości ze środków własnych. Wówczas kosztem wytworzenia czy nabycia budynku mieszkalnego będą też spłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę (nabycie) nieruchomości. Pogląd taki wynika przykładowo z wyroku WSA w Łodzi z 20 stycznia 2011 r. (sygn. akt I SA/Łd 1272/10), w którym dodatkowo podkreślono, że "nieponiesienie tych kosztów (odsetek od kredytu - przyp. aut.) przez stronę uniemożliwiałoby budowę domu, a następnie jego sprzedaż i uzyskanie z tego tytułu przychodu".

Podobne stanowisko zostało wyrażone w kilku wyrokach sądów administracyjnych, np. wyrok WSA we Wrocławiu z 28 października 2010 r. (sygn. akt I SA/Wr 801/10) oraz WSA w Bydgoszczy z 28 września 2011 r. (sygn. akt I SA/Bd 534/11).

Zbywając nieruchomość nabytą po 2009 roku, podatnik może zminimalizować swoje obciążenie podatkowe poprzez skorzystanie z tzw. nowej ulgi mieszkaniowej. Preferencja ta polega na zwolnieniu z opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano zbycia nieruchomości, środki uzyskane w ten sposób zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie ustala się w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik nie musi składać odrębnego oświadczenia o skorzystaniu z ulgi. Jedynym obowiązkiem jest złożenie do 30 kwietnia roku następnego formularza PIT-39, w którym podatnik deklaruje kwotę dochodu zwolnionego. W przypadku niespełnienia warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia, tj. przeznaczenie środków pieniężnych ze sprzedaży mieszkania na inne niż wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, złożona pierwotnie deklaracja podlega skorygowaniu, a podatnik ma obowiązek zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Ustawa PIT wyodrębnia kilka kategorii wydatków na własne cele mieszkaniowe. Do pierwszej z nich zalicza się wydatki m.in. na nabycie albo budowę budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz rozbudowę czy remont. Drugą kategorią będą wydatki na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe, w tym kredytów refinansowych. Kredyt taki powinien być jednak zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Trzecią kategorią wydatków będzie natomiast wartość nieruchomości otrzymanej w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany.

19 proc. dochodu

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych albo wybudowanych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. opodatkowaniu również podlega dochód, więc podatnik może uwzględnić w rozliczeniu koszty uzyskania przychodu. Stawka podatku wynosi 19 proc. osiągniętego dochodu.

W przypadku nabycia przypadającego na lata 2007 - 2008 podatnik ma możliwość skorzystania z ulgi meldunkowej. Polega ona na zwolnieniu z opodatkowania sprzedaży mieszkania, pod warunkiem że sprzedający był w nim zameldowany przez okres co najmniej 12 miesięcy poprzedzających sprzedaż. Dotyczy to również sytuacji, gdy małżonkowie sprzedają mieszkanie będące ich współwłasnością. Wówczas z ulgi meldunkowej można skorzystać, gdy w mieszkaniu zameldowane było chociaż jedno z nich. Potwierdzają to przykładowo wyroki NSA z 14 października 2010 r. (sygn. akt II FSK 949/09) oraz z 3 lutego 2011 r. (sygn. akt II FSK 1732/09). Analogiczne stanowisko zajął minister finansów w interpretacji ogólnej z 7 października 2011 r. (nr DD2/033/66/KOI/2011/DD-433).

Od 1 stycznia 2012 r. na znaczeniu straciły zasady w zakresie sprzedaży nieruchomości nabytej bądź wybudowanej do końca 2006 r., gdyż upłynął już pięcioletni termin, kwalifikujący jej zbycie jako źródło przychodów. Zasady te mogą mieć jednak znaczenie w przypadku postępowań, które jeszcze się nie zakończyły.

W stosunku do tych nieruchomości, co do zasady, opodatkowany był przychód pochodzący z transakcji ich sprzedaży. Stawka podatku wynosiła 10 proc. Podatnik nie miał możliwości rozliczenia kosztów uzyskania przychodu (np. wydatków na nabycie lub wybudowanie nieruchomości).

Podatnik, który chciał sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od daty zakupu bądź wybudowania, miał możliwość skorzystania ze starej ulgi mieszkaniowej. Polegała ona na zwolnieniu z opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, wydatkowanej na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Sporne zagadnienia w podatkach dochodowych

Liczy się data transakcji

Przed 2007 r.	10 proc. przychodu (można odliczyć PCC lub opłaty notarialne)	Stara ulga mieszkaniowa (kwotę ze sprzedaży należało wydatkować na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od sprzedaży)
1 stycznia 2007 r. 31 grudnia 2008 r.	19 proc. dochodu (można uwzględnić koszty uzyskania przychodu)	Ulga meldunkowa (sprzedający musiał być zameldowany przez co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą)
Od 2009 r.	19 proc. dochodu	Nowa ulga mieszkaniowa (kwotę ze sprzedaży należy wydatkować na własne cele mieszkaniowe)

 

@RY1@i02/2012/156/i02.2012.156.07100030h.803.jpg@RY2@

Piotr Chmieliński, radca prawny, menedżer Zespołu Podatku Dochodowego w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Piotr Chmieliński

radca prawny, menedżer Zespołu Podatku Dochodowego w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).