Wakacyjny najem trzeba rozliczyć z fiskusem

Okres wakacyjny to tradycyjnie czas wzmożonego ruchu na rynku wynajmu mieszkań. Wiele osób poszukuje lokum w miastach, w których podejmuje wakacyjną pracę lub też przyjeżdża na zasłużony wypoczynek. W sierpniu zaś studenci rozpoczynają poszukiwania mieszkań na zbliżający się rok akademicki. Każdy najemca powinien jednak pamiętać, że dochodem uzyskanym z tytułu najmu musi podzielić się z fiskusem. Przepisy podatkowe przewidują kilka metod rozliczeń - każda z nich ma swoje wady i zalety, a wybór powinien zależeć od konkretnej sytuacji, w jakiej znajduje się podatnik.

18 i 32 proc. albo...

Podstawową formą rozliczenia dochodu z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowanie go według skali podatkowej (18 proc. i 32 proc.). Skorzystanie z tej formy opodatkowania nie wymaga złożenia żadnego oświadczenia o wyborze tej metody. Warto zwrócić uwagę, że w takim przypadku podatnik jest zobowiązany do samodzielnego odprowadzania comiesięcznych zaliczek na poczet podatku dochodowego, bez wezwania organów podatkowych. Wielu podatników zapomina o tym obowiązku i opodatkowuje najem dopiero w rozliczeniu rocznym. W takim przypadku trzeba pamiętać, że konieczne jest naliczenie odsetek od zaległości podatkowych w postaci nieuiszczonych w terminie zaliczek na podatek.

Istotne jest również to, że wynajmujący zapłaci podatek tylko od kwot faktycznie uzyskanych z najmu. Jeżeli zatem najemca z różnych przyczyn w danym miesiącu nie zapłacił czynszu, wynajmujący nie uzyska dochodu z najmu i nie jest obowiązany do odprowadzenia zaliczki na podatek.

W przypadku rozliczania najmu według skali podatkowej możliwe jest rozliczanie kosztów uzyskania przychodów, co pozwala na zmniejszenie obciążenia podatkowego. Do kosztów podatkowych można zaliczyć wydatki umożliwiające oraz ułatwiające korzystanie z mieszkania. Przykładowo są to wydatki na remont mieszkania, np. koszty materiałów wykończeniowych czy wynagrodzenie ekipy remontującej (patrz: interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 lipca 2010 r., nr ITPB1/415-398a/10/TK). Ponadto kosztem będzie m.in. zakup mebli czy też sprzętu RTV i AGD (patrz interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 20 kwietnia 2012 r., nr ITPB1/415-94/12/DP). Należy jednak pamiętać, że poniesienie wydatków musi być odpowiednio udokumentowane, np. wystawioną przez sprzedawcę fakturą.

Warto wskazać, że w przypadku najmu prywatnego zastosowanie znajdą także przepisy dotyczące środków trwałych i ich amortyzacji. Oznacza to, że podatnik ma prawo wprowadzić wynajmowany lokal do ewidencji i amortyzować go zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT). Prawo to wynika oczywiście z przepisów ustawy o PIT i jest potwierdzane przez organy podatkowe (patrz interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 31 maja 2012 r., nr IPTPB1/415-196/12-2/KSU). W przypadku środków trwałych stanowiących wyposażenie mieszkania, w szczególności tych, których wartość przekracza 3500 zł, nie jest zasadniczo możliwe zaliczanie ich do kosztów podatkowych jednorazowo, ale konieczna jest ich amortyzacja.

Kosztem uzyskania przychodu będą również opłaty ponoszone przez wynajmującego i związane z bieżącym utrzymaniem lokalu, tj. zarówno czynsz, jak i tzw. opłaty licznikowe (prąd, woda, gaz), jeżeli nie są w czynszu uwzględniane. Jeśli to najemca zobowiązany jest uiszczać powyższe opłaty, wówczas wynajmujący nie rozliczy ich jako kosztu uzyskania przychodu, ale jednocześnie nie będą one stanowiły dla niego przychodu uzyskiwanego z najmu. Stanowisko takie zaprezentował przykładowo dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 24 lutego 2012 r. (nr IBPBII/1/415-981/11/MK).

Warto także zauważyć, że podatnik może rozliczyć koszty nawet wówczas, gdy mieszkanie pozostaje niewynajęte. Jak podkreślił dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 9 marca 2010 r. (nr IPPB1/415-14/10-2/ES), podatnik musi jednak udowodnić, że w tym czasie starał się najemców pozyskać, a lokal nie służył zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku opodatkowania według skali podatkowej dochody z najmu sumują się z dochodami z innych źródeł opodatkowanych według skali. W związku z tym ostateczna kwota podatku dochodowego obliczana jest od sumy wszystkich dochodów w roku podatkowym.

...8,5 proc.

Najem może być również opodatkowany w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie zryczałtowana stawka podatku wynosi 8,5 proc., bez względu na wielkość osiąganego przychodu. Podatek rozlicza się zasadniczo w okresach miesięcznych, jednak przy spełnieniu dodatkowego warunku możliwe jest rozliczenie kwartalne. Z zaliczek kwartalnych może skorzystać tylko osoba, której przychody z najmu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro. Przeliczenia przychodu z najmu dokonuje się według kursu ogłaszanego przez NBP, na 1 października roku poprzedzającego rok, w którym podatnik chce się rozliczyć kwartalnie. Skorzystanie z opodatkowania w formie ryczałtu wymaga złożenia oświadczenia o wyborze tej metody, a złożone w danym roku oświadczenie dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik zmieni formę rozliczenia i poinformuje o tym urząd.

Małżonkowie

W przypadku małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, dochody z najmu rozdziela się, co do zasady, równo między nich. Mogą oni jednak podjąć decyzję, że najem rozliczony zostanie tylko przez jednego małżonka. W takim przypadku jednak muszą złożyć pisemne oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego. Należy podkreślić, że zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjne stoją na stanowisku, że wybór rozliczenia najmu tylko przez jednego małżonka dotyczy wyłącznie danego roku podatkowego. Oznacza to, że oświadczenie o rozliczeniu najmu przez jednego małżonka należy składać na każdy kolejny rok podatkowy. Stanowisko takie zaprezentował m.in. dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 3 lutego 2011 r. (nr IPPB1/415-1127/10-2/EC) oraz w interpretacji z 28 kwietnia 2009 r. (nr IPPB1/415-151/09-2/MT). Organy uznały, że oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków złożone w jednym roku nie wiąże w kolejnych latach. Jeżeli więc małżonkowie nie ponowią w następnym roku stosownego oświadczenia, wówczas kwoty uzyskane z tytułu najmu rozliczą wspólnie. Obowiązek składania oświadczenia w każdym roku podatkowym potwierdził również WSA w Warszawie, w wyroku z 13 stycznia 2012 r. (sygn. akt III SA/Wa 1351/11).

W ramach działalności gospodarczej

Przychody z najmu mogą być również rozliczone przez podatnika jako pochodzące z pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku podatnik będzie mógł wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych (stawki 18 proc. i 32 proc.), metodą liniową (19 proc.) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc.). W przypadku działalności gospodarczej przychodem podlegającym opodatkowaniu będzie przychód należny, a nie tylko faktycznie otrzymany, jak w przypadku najmu prywatnego. Oznacza to, że w przypadku gdy najemca zalega z zapłatą, wynajmujący i tak będzie musiał zapłacić podatek. Prowadzący działalność gospodarczą może oczywiście rozliczać koszty uzyskania przychodu.

Ważne

Oświadczenie o rozliczeniu najmu przez jednego małżonka należy składać na każdy kolejny rok podatkowy

19 proc.wynosi stawka podatku liniowego

Ważne

W 2012 roku ryczałt z najmu kwartalnie mogą płacić osoby, których dochody z najmu w 2011 roku nie przekroczyły 110 280 zł

@RY1@i02/2012/146/i02.2012.146.07100030a.805.jpg@RY2@

Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Dominika Dragan-Berestecka

doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).