Dlaczego ulga mieszkaniowa dyskryminuje tych, którzy kupili nieruchomość na kredyt

Nasz ubiegłotygodniowy artykuł "Ulga mieszkaniowa dla bogatych, nie dla biednych" (DGP nr 109/2017) wywołał poruszenie wśród czytelników. A zwłaszcza teza, że kto sprzeda mieszkanie kupione na kredyt przed upływem pięciu lat od nabycia, jest w gorszej sytuacji niż ten, kto pozbywa się lokalu, na którym nie ciąży hipoteka.

Niestety, tak właśnie jest. W lepszej sytuacji są podatnicy sprzedający nieruchomości nieobciążone kredytem, nawet wtedy, gdy sami mają już dach nad głową i kupują nowy lokal pod wynajem, deklarując, że w przyszłości w nim zamieszkają.

W innej sytuacji - pisaliśmy - są osoby, które chcą sprzedać mieszkanie kupione na kredyt, żeby zamienić je na większe. Mogą one mieć problem ze skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej.

Niektórzy czytelnicy nie zgadzają się z tą tezą, bo - jak przekonują - sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką daje ten sam skutek podatkowy co zbycie lokalu, który nie jest zadłużony. Co więcej - dodają - brak ulgi mieszkaniowej z tytułu spłaty "starego" kredytu jest sprawiedliwy. W przeciwnym razie osobom zadłużonym preferencja przysługiwałaby dwukrotnie: raz jako koszt nabycia sprzedawanego mieszkania (odliczany od przychodu), drugi raz - w ramach ulgi na zakup nowej nieruchomości. Argument ten pojawia się też w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Niestety, matematyka jest nieubłagana.W uldze podatkowej istotne jest bowiem nie to, aby na własne cele mieszkaniowe przeznaczyć jedynie dochód ze sprzedaży lokalu (czyli różnicę między przychodem a kosztem nabycia), tylko żeby w ten sposób wydatkować cały przychód ze zbycia. Jeśli tak się nie stanie, to zwolniona z PIT jest tylko ta część dochodu, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia nieruchomości (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Spróbujmy wytłumaczyć to na przykładzie.

PRZYKŁAD 1

Podatnik kupuje na kredyt mieszkanie za 200 tys. zł. Sprzedaje je po roku za 250 tys. zł. Z uzyskanych pieniędzy spłaca kredyt, a 50 tys. zł przeznacza na wkład własny w nowe mieszkanie.

Zdaniem niektórych czytelników, to wystarczy do pełnego skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Liczą bowiem tak:

Przychód ze sprzedaży mieszkania (250 tys. zł) - koszty nabycia zbywanego lokalu (200 tys. zł) = dochód (50 zł).

Jeśli dochód (50 tys. zł) zostanie przeznaczony na wkład własny, to podatnik nie zapłaci od niego PIT.

Niestety, taki sposób liczenia jest błędny. Prawidłowy pokazujemy w dwóch wariantach - zależnie od tego, na co podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży.

Podatnik kupił mieszkanie na kredyt i sprzedając je (za 250 tys. zł) spłaca dług (200 tys. zł), a resztę przychodu (50 tys. zł) przeznacza na zakup nowego lokalu.

Do kosztów zaliczy wydatek na zakup sprzedawanego mieszkania (sfinansowany kredytem, czyli 200 tys. zł), w związku z czym jego dochód wyniesie 50 tys. zł.

Spłata kredytu nie jest objęta ulgą. W związku z tym podatnik nie przeznacza całego przychodu na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o PIT. Zwolniona z podatku jest zatem tylko część dochodu (nie przychodu). Należy ją obliczyć zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. A zatem:

50 tys. zł (dochód) x 50 tys. zł (wydatek na cel mieszkaniowy) : 250 tys. zł (przychód) = 10 tys. zł (dochód zwolniony z PIT)

Dochód do opodatkowania: 50 tys. zł - 10 tys. zł = 40 tys. zł

Podatek: 40 tys. zł x 19 proc. = 7600 zł

Podatnik kupił mieszkanie za gotówkę (200 tys. zł) i po sprzedaży (za 250 tys. zł) przeznacza cały przychód na zakup nowego mieszkania. Wówczas w pełni skorzysta z ulgi mieszkaniowej, ponieważ:

50 tys. zł (dochód) x 250 tys. zł (wydatek na cel mieszkaniowy) : 250 tys. zł (przychód) = 50 tys. zł (dochód zwolniony z PIT)

Dochód do opodatkowania: 50 tys. zł - 50 tys. zł = 0 zł

Podatek: 0 zł x 19 proc. = 0 zł

ⒸⓅ

Patrycja Dudek

patrycja.dudek@infor.pl